Bewertung und Zuordnung von Immobilien im Rahmen der IAS/IFRS

Inhaltsverzeichnis

Abkürzungs- und Symbolverzeichnis

Abbildungsverzeichnis

1. Einleitung

2. Relevante Standards der IAS
2.1 Kurzfristig gehaltene Immobilien
2.2 Sachanlagevermögen nach IAS 16
2.3 Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien nach IAS 40

3. Bewertungsmodelle von Immobilien nach IAS 16 und 40
3.1 Zugangsbewertung
3.1.1 Anschaffungskosten
3.1.2 Herstellungskosten
3.2 Folgebewertung
3.2.1 Anschaffungskostenmodell
3.2.1.1 Planmäßige Abschreibungen
3.2.1.2 Außerplanmäßige Abschreibungen
3.2.1.3 Wertaufholung
3.2.2 Symmetrische Bewertungsmodelle
3.2.2.1 Neubewertungsmodell
3.2.2.2 Modell des beizulegenden Zeitwertes
3.3 Beizulegender Zeitwert
3.3.1 Ermittlung nach IAS 36
3.3.2 Ermittlung nach IAS 16
3.3.3 Ermittlung nach IAS 40

4. Bilanzpolitische Gestaltungsspielräume
4.1 Definition von Gestaltungsspielräumen
4.2 Identifizierung von Ermessensspielräumen in der Folgebewertung
4.2.1 Ermessensspielräume im Anschaffungskostenmodell
4.2.2 Ermessensspielräume im Neubewertungsmodell
4.2.3 Ermessensspielräume im Modell des beizulegenden Zeitwertes
4.2.4 Zusammenfassung Ermessensspielräume

5. Auswirkungen auf Jahresabschlusskennzahlen
5.1 Ausgewählte Jahresabschlusskennzahlen
5.1.1 Eigenkapitalquote
5.1.2 Eigenkapitalrentabilität
5.2 Auswirkungen der Ausübung von Ermessensspielräumen
5.2.1 Auswirkungen im Rahmen des Neubewertungsmodells
5.2.2 Auswirkungen im Rahmen des Modells des beizulegenden Zeitwertes
5.2.3 Auswirkungen im Rahmen des Anschaffungskostenmodells
5.2.4 Zusammenfassung der Auswirkungen auf Jahresabschlusskennzahlen

6. Fazit

7. Anhang

Literaturverzeichnis

Abkürzungsverzeichnis

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildungsverzeichnis

Abbildung 1: IAS mit Bezug zu Immobilien

Abbildung 2: Bilanzpolitische Instrumente

Abbildung 3: Auswirkungen auf Jahresabschlusskennzahlen im Neubewertungsmodell

Abbildung 4: Auswirkungen auf Jahresabschlusskennzahlen im Modell des beizulegen- den Zeitwertes

Abbildung 5: Auswirkungen auf Jahresabschlusskennzahlen im Anschaffungskosten- modell

1. Einleitung

Die zunehmende globale Vernetzung der Kapitalmärkte und die damit verbundenen umfang-reichen Anlagemöglichkeiten für Kapitalinvestoren^[1] bedingen eine Vergleichbarkeit von Anlagealternativen. Mit den Internationalen Rechnungslegungsstandards – im Folgenden IAS genannt – versucht das IASB, als Standardsetter, ein international akzeptiertes Regelwerk von Rechnungslegungsvorschriften zu schaffen, das die Vergleichbarkeit von Jahresabschlüssen auf globaler Ebene vorantreiben soll.

Unter Risiko- und Ertragsgesichtspunkten ist die Beurteilung der Bonität und Abschätzung der Fähigkeit zur Erzielung von zukünftigen Zahlungsüberschüssen der Unternehmen, in die investiert werden kann, von grundlegender Bedeutung. Hierbei stellen der Jahresabschluss, die damit einhergehende Bilanzanalyse und die hieraus resultierenden Jahresabschlusskennzahlen ein wichtiges Instrumentarium zur Beurteilung der wirtschaftlichen Lage des Unternehmens dar. Den Kapitalanlegern werden somit durch den Jahresabschluss wichtige Informationen zur Entscheidungsfindung vermittelt. Vor diesem Hintergrund ist die zunehmende Bedeutung der IAS, neben rechtlichen Pflichten bzw. Wahlrechten zu ihrer Anwendung, auf eine marktnähere Darstellung der wirtschaftlichen Unternehmenslage sowie mögliche Verbesserungen von Jahresabschlusskennzahlen zurückzuführen.

Die bisher nach dem deutschen HBG aufgestellten Jahresabschlüsse müssen die Rechenschafts-, Gewinnermittlungs-, Ausschüttungsbemessungs-, Gläubigerschutz- und Informationsfunktion sowie auf Grund der Maßgeblichkeit gemäß § 5 Abs. 1 Satz 1 EStG die Ermittlung der Steuerbemessungsgrundlage erfüllen.^[2] Diese Multizielsetzung des HGB macht es regelmäßig erforderlich, einen Kompromiss bei der Gewichtung der Ziele einzugehen. Die Folge hieraus ist die Unmöglichkeit der Befriedigung der Interessen sämtlicher Bilanzadressaten.^[3]

Ein nach IAS erstellter Jahresabschluss hingegen verfolgt das singuläre Ziel der Informationsfunktion.^[4] Diesem soll durch die Bereitstellung entscheidungsnützlicher Informationen für bestehende und potentielle Investoren und durch die Zurverfügungstellung qualitativ hochwertiger, vergleichbarer und transparenter Informationen zur Unterstützung der Kapitalmarktteilnehmer bei ihren wirtschaftlichen Entscheidungen, Rechnung getragen werden. Zur Einhaltung dieser Zielsetzung sieht das IASB die Beachtung verschiedener qualitativer Anforderungen vor: Verständlichkeit, Relevanz, Vergleichbarkeit und Zuverlässigkeit.^[5]

Um diese Anforderungen zu erfüllen, muss der Jahresabschluss weitgehend frei von Ermessensspielräumen und Wahlrechten sein. Die Wahlrechte beschränken sich grundsätzlich auf den erstmaligen Ansatz einer Immobilie^[6] – entweder erfolgt die Bewertung zu Anschaffungs- oder Herstellungskosten oder alternativ zum beizulegenden Zeitwert (Fair Value). Teilweise lassen die IAS bei der Folgebewertung von Immobilien großzügige Freiräume zu; diese gestalten sich je nach Bewertungsmodell unterschiedlich. Ein Grund für diese Ermessensspielräume ist der Aufbau der Standards nach prinzipienbasierten Grundsätzen; die Vorschriften der Standards beruhen auf allgemeinen Regelungen und erheben nicht den Anspruch, jeden Sachverhalt detailliert zu regeln.

Die vorliegende Arbeit beschäftigt sich mit den, in den relevanten Standards enthaltenen, Wahlmöglichkeiten und Ermessensspielräumen bei der Erst- sowie der Folgebewertung von Immobilien. Der Beschreibung der Ansatzkriterien des Rahmenkonzeptes und der für Immobilien relevanten Standards, folgt die Darstellung der verschiedenen Bewertungsmodelle für Immobilien innerhalb der IAS. Die sich in den einzelnen Bewertungsmodellen ergebenden Ermessenspielräume und die Auswirkungen ihrer Ausübung werden in den anschließenden Kapiteln dargestellt. Die Auswirkungen der Ermessensausübungen der einzelnen Bewertungsmethoden auf Jahresabschlusskennzahlen werden anhand eines Beispiels verdeutlicht. Abschließend findet eine Beurteilung, inwiefern die Ermessensspielräume der Immobilienbewertungsmodelle mit den Zielen der IAS konform sind, statt. Der Schwerpunkt wird hierbei auf die Folgebewertung von Immobilien des Sachanlagevermögens nach IAS 16 und auf die als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien nach IAS 40 gelegt.

2. Relevante Standards der IAS

Ein bilanzieller Ausweis einer Immobilie ist nur möglich, wenn gewisse Voraussetzungen erfüllt sind. Im Folgenden wird zunächst die Ansatzfähigkeit eines Vermögensgegenstandes, in einer nach den Vorschriften der IAS aufgestellten Bilanz, beschrieben, bevor anhand der Kriterien „Haltedauer“ und „Nutzungsform“ eine Zuordnung von Immobilien zu den relevanten Standards der IAS vorgenommen wird.

Das Rahmenkonzept der IAS definiert einen Vermögensgegenstand wie folgt: „Ein Vermögenswert ist eine in der Verfügungsmacht des Unternehmens stehende Ressource, die ein Ergebnis von Ereignissen der Vergangenheit darstellt und von der erwartet wird, dass dem Unternehmen aus ihr künftiger wirtschaftlicher Nutzen zufließt.“^[7] Um eine Immobilie als Vermögenswert ansetzen zu können, müssen dem gemäß die Kriterien, Ereignis der Vergangenheit, Kontrolle und zukünftiger Nutzenzufluss erfüllt sein.

Das Kriterium des Ereignisses der Vergangenheit kann durch die gezahlten Anschaffungs- oder Herstellungskosten der Immobilie als erfüllt angesehen werden.

Mit dem Nachweis des Eigentums an der Immobilie mittels Eigentumsurkunden oder Eintragung in öffentlichen Registern (Grundbuch) lässt sich deren Kontrolle^[8] unterstellen. Bei einem Auseinanderfallen von Eigentümer und Nutzer, wie es beispielsweise bei Leasing- oder Pachtverhältnissen der Fall sein kann, ist grundsätzlich auf das wirtschaftliche Eigentum abzustellen,^[9] so dass der, der den wirtschaftlichen Nutzen aus der Immobilie ziehen kann, diese zu bilanzieren hat.^[10]

Der zukünftige Nutzen einer Immobilie ergibt sich regelmäßig entweder aus der Vermietung oder aus der Eigennutzung im betrieblichen Geschehen und der hiermit verbundenen Erzielung von Zahlungsströmen.

Über die definierten Ansatzkriterien hinaus muss der Nutzenzufluss wahrscheinlich und der Wert des Abschlusspostens zuverlässig ermittelbar sein.^[11] Der Begriff der Wahrscheinlichkeit stellt einen unbestimmten Rechtsbegriff dar und wird seitens des IASB nicht mit einem konkreten Wert angegeben. In der Literatur wird von Werten von 50 % und mehr zur Erfüllung ausgegangen.^[12] Ist die Immobilie im Rahmen des betrieblichen Leistungsprozesses eigen genutzt oder ist diese vermietet, ist die Wahrscheinlichkeit des zukünftigen Nutzens erfüllt. Für eine zuverlässige Bewertung des Vermögensgegenstandes sieht das Rahmenkonzept folgende vier Bewertungsmaßstäbe vor, historische Anschaffungs- oder Herstellungskosten, Tageswert, Veräußerungswert und Barwert.^[13]

Die Ansatzfähigkeit von einzelnen Immobilien richtet sich jedoch nicht nach den Regelungen des Rahmenkonzeptes der IAS, sondern den einzelnen Vorschriften der relevanten Standards. Die Hierarchiestufen, nach welchen die Wertmaßstäbe bei der Neubewertung von Immobilien anzuwenden sind, differenzieren, wie teilweise auch die Begrifflichkeiten, von Standard zu Standard.

Grundlegende Unterschiede in der Zuordnung von Immobilien zu Aktivpositionen ergeben sich auf Grund der beabsichtigten Haltedauer und der Nutzungsform. Als Haltedauer wird hierbei der Zeitraum der Bilanzierung der Immobilie in der Bilanz des Rechnungslegenden verstanden. Die Nutzungsform lässt sich in die Bereiche der selbst genutzten und der zu Renditezwecken gehaltenen Immobilien^[14] unterscheiden. Je nach Ausprägung dieser zwei Eigenschaften erfolgt die Zurechnung zu verschiedenen Bilanzpositionen des Umlauf- und des Anlagevermögens. Insgesamt lassen sich folgende Standards ausmachen, nach denen Immobilien bilanziert werden können: IAS 2 (Vorräte), IAS 11 (Fertigungsaufträge), IAS 16 (Sachanlagevermögen), IAS 17 (Leasingverhältnisse), IAS 40 (Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien) und IFRS 5 (Zur Veräußerung gehaltene langfristige Vermögensgegenstände und aufgegebene Geschäftsbereiche).

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Der Gliederungsmöglichkeit des IAS 1.51 folgend, lassen sich die IAS 2, 11 sowie IFRS 5 den kurzfristigen und IAS 16, 17 und 40 den langfristigen Vermögensgegenständen zuordnen^[15]:

Abbildung 1: IAS mit Bezug zu Immobilien^[16]

Die Schwerpunkte dieser Arbeit liegen auf den nach IAS 16 sowie nach IAS 40 bilanzierten Immobilien. Der interessierte Leser wird daher zu Fragestellungen des IAS 11^[17] sowie IAS 17^[18] auf weiterführende Literatur verwiesen, die IAS 2 und IFRS 5 werden nur rudimentär dargestellt.

2.1 Kurzfristig gehaltene Immobilien

Zu den kurzfristig gehaltenen Vermögenswerten lassen sich die nach IAS 2 sowie die nach IFRS 5 zu bilanzierenden Immobilien rechnen.

Unter dem Bilanzposten „Vorräte“ (IAS 2) werden Immobilien subsumiert, die „zum Verkauf im normalen Geschäftsgang gehalten werden oder die sich in der Herstellung für einen solchen Verkauf befinden“.^[19]

In Abgrenzung zu IAS 11 fallen langfristige Fertigungsaufträge nicht in den Anwendungsbereich des IAS 2. Problematisch erscheint in diesem Kontext die Frage nach der Dauer, in der die Immobilie im Rahmen der normalen Geschäftstätigkeit veräußert werden muss. Restriktiv ausgelegt wäre in diesem Zusammenhang, von einem Zeitraum von höchstens zwölf Monaten auszugehen; sachgerechter erscheint hierbei, den tatsächlich üblichen Vermarktungszeitraum im Unternehmen zu Grunde zu legen.^[20] Der IAS 2 befasst sich mit den Bewertungsvorschriften von Vorräten und beinhaltet keine speziellen Ansatzvorschriften, weswegen auf die allgemeinen Ansatzkriterien zurückgegriffen wird.^[21]

Die Grundvoraussetzung für eine Klassifizierung als „zur Veräußerung gehalten“ erfüllt ein Vermögenswert, wenn „der zugehörige Buchwert durch ein Veräußerungsgeschäft und nicht durch fortgesetzte Nutzung realisiert wird“.^[22] Die Verfügbarkeit zur sofortigen, höchstwahrscheinlichen^[23] Veräußerung ist ein weiteres Kriterium. Anhand von fünf kumulativ zu erfüllenden Kriterien wird die hohe Wahrscheinlichkeit in IFRS 5.8 präzisiert.^[24]

Ausgeschlossen vom Anwendungsbereich des IFRS 5 sind langfristige Vermögenswerte, die gemäß IAS 40 nach dem Modell des beizulegenden Zeitwertes bilanziert werden.^[25]

IFRS 5 und IAS 2 sind die kurzfristige Halteabsicht der Immobilie und die Veräußerungsabsicht gemein; unterschiedlich ist die Herkunft des Vermögenswertes. Unter „Vorräte“ werden Immobilien, die originär zur Veräußerung geplant gewesen sind, bilanziert, während sich bei IFRS 5 die ursprüngliche langfristige Halteabsicht im Zeitablauf in eine Veräußerungsabsicht gewandelt hat.

Zu den jeweiligen Abschlussstichtagen sind bei beiden Standards die Immobilien zu dem niedrigeren Wert aus den Anschaffungs- oder Herstellungskosten und dem Nettoveräußerungswert zu bilanzieren.^[26] Liegt der Nettoveräußerungspreis unter dem Buchwert, hat eine erfolgswirksame^[27] außerplanmäßige Abschreibung zu erfolgen.^[28]

2.2 Sachanlagevermögen nach IAS 16

Die Kriterien zum Ansatz von Anschaffungs- oder Herstellungskosten als Vermögenswert des IAS 16 schreiben vor, dass es wahrscheinlich sein muss, dass ein mit der Sachanlage verbundener künftiger, wirtschaftlicher Nutzen dem Unternehmen zufließen wird (zukünftiger Nutzen), und dass die Anschaffungs- oder Herstellungskosten der Sachanlage verlässlich bewertet werden können (verlässliche Bewertbarkeit).^[29]

Diese Vorgaben decken sich, obwohl nochmals explizit in IAS 16 genannt, mit denen des Rahmenkonzeptes. Es ist davon auszugehen, dass der zukünftige Nutzen der Sachanlage dem Unternehmen nur bei Kontrolle des Vermögensgegenstandes zufließt. Die Bewertung muss auch hier verlässlich möglich sein und die Zugrundelegung von Anschaffungs- oder Herstellungskosten bedingt ein Ereignis der Vergangenheit, so dass die Ansatzkriterien des Rahmenkonzeptes mit Erfüllung derer des IAS 16 ebenfalls erfüllt sind. Die Bilanzierungsfähigkeit von Immobilien stellt anhand dieser Kriterien keine Schwierigkeit dar.^[30]

Eine Zuordnung von Immobilien zum Sachanlagevermögen nach IAS 16 erfolgt, wenn es sich um materielle Vermögenswerte – bei Immobilien ist dies zweifelsfrei gegeben –, die für Zwecke der Herstellung oder der Lieferung von Gütern und Dienstleistungen, zur Vermietung an Dritte oder für Verwaltungszwecke gehalten werden und die erwartungsgemäß länger als eine Periode genutzt werden.

Immobilien im Rahmen des Sachanlagevermögens können nicht nur in den Anwendungsbereich des IAS 16, sondern ebenso in den des IAS 17 oder IAS 40 fallen. Die Abgrenzung zu IAS 17 und IAS 40 erfolgt auf Grund der in IAS 16.2 genannten Vorgabe, dass eine Bilanzierung nach einem anderen Standard zu erfolgen hat, wenn dieser es fordert oder zulässt. Ist der Verwendungszweck die Vermietung an Dritte oder die spekulative Halteabsicht bei der zu bilanzierenden Immobilie, ist folglich vorrangig zu prüfen, ob diese nach IAS 40 (Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien) angesetzt und bewertet werden muss. Dient diese hingegen der Herstellung oder Lieferung von Gütern und Dienstleistungen oder der Verwaltung, ist das Ansatzkriterium nach IAS 16 erfüllt. Für eine Abgrenzung zu IAS 17 „Leasingverhältnisse“ wird auf weiterführende Literatur^[31] verwiesen, da hierbei umfangreiche Ansatzkriterien und Prüfschemata angewendet werden müssen, die nicht Gegenstand dieser Arbeit sind.

Unproblematisch festzustellen ist die Nutzungsdauer länger als eine Periode, bei Unterstellung, dass hiermit eine Dauer von mehr als einem Jahr gemeint ist.

Auf die Erst- sowie Folgebewertung der nach IAS 16 zu bilanzierenden Immobilien wird im Rahmen des 3. Kapitels dieser Arbeit detailliert eingegangen.

2.3 Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien nach IAS 40

In den Anwendungsbereich des IAS 40 fallen Immobilien, die gehalten werden, um Mieteinnahmen und/oder Wertsteigerungen zu erzielen.^[32] Neben der Definition, anhand welcher Kriterien Immobilien in den Anwendungsbereich des IAS 40 fallen, enthält IAS 40.5 Vorgaben, wann dies nicht der Fall ist.^[33] Demnach zählen Immobilien, die zur Herstellung oder Lieferung von Gütern bzw. zur Erbringung von Dienstleistungen oder für Verwaltungszwecke sowie zum Verkauf im Rahmen der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit des Unternehmens bestimmt sind, nicht zum Anwendungsbereich des IAS 40. IAS 40.9 liefert Beispiele für Immobilien, die nicht nach IAS 40 zu bilanzieren sind.^[34] Innerhalb des Standards findet allerdings nicht nur eine Negativabgrenzung statt, es werden in IAS 40.8 ebenfalls Beispiele genannt, unter welchen Voraussetzungen eine Immobilie nach IAS 40 zu bilanzieren ist.^[35]

Diese Beispiele verdeutlichen, dass nach IAS 40 bilanzierte Immobilien Spekulations- bzw. Renditeobjekte darstellen und bei ihrer Veräußerung den betrieblichen Leistungserstellungsprozess nicht beeinträchtigen.^[36]

Die Ansatzkriterien „zukünftiger Nutzen“ und „verlässliche Bewertbarkeit“ unterliegen den nahezu gleichen Voraussetzungen wie die des IAS 16.^[37] Der zukünftige Nutzen liegt bei als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien naturgemäß in der Erzielung von Miet- oder Pachterträgen bzw. der Realisierung einer Wertsteigerung bei deren Veräußerung.^[38]

Schwierigkeiten bei der Zuordnung von Immobilien zu IAS 40 ergeben sich bei gemischter Nutzung dieser. Ist diese zum Teil eigen genutzt und zum Teil vermietet, gibt IAS 40.10 vor, dass in einem ersten Schritt die Einzelveräußerbarkeit von Teilen gegeben sein muss und diese entsprechend einzeln zu bilanzieren sind. Ist die Einzelveräußerbarkeit nicht feststellbar, ist die Immobilie nur als Finanzinvestition auszuweisen, wenn der eigen genutzte Anteil unbedeutend ist. Eine Definition oder Konkretisierung des Begriffes „unbedeutend“ gibt der Standard allerdings nicht. Im Schrifttum wird eine Bandbreite von fünf bis 15 Prozent des eigen genutzten Anteils als unbedeutend angesehen.^[39]

Das Angebot von Nebenleistungen muss gemäß IAS 40.11 ebenfalls unbedeutend sein. Auf Grund einer hier ebenfalls fehlenden Definition von „unbedeutend“, muss auf die in der Literatur vorgeschlagenen Grenzwerte von ebenfalls fünf bis 15 Prozent des Wertes der Nebenleistungen im Verhältnis zu Gesamtertrag zurückgegriffen werden.^[40] Bestehen Schwierigkeiten bei der Zuordnung von Immobilien zu IAS 40, sind Abgrenzungskriterien festzulegen, die im Anhang der Bilanz zu erläutern sind.^[41]

Auf die speziellen Regelungen der Erst- und insbesondere Folgebewertung der nach IAS 40 zu bilanzierenden Immobilien wird im Rahmen des folgenden Kapitels dieser Arbeit detailliert eingegangen.

3. Bewertungsmodelle von Immobilien nach IAS 16 und 40

Eine Differenzierung in den IAS erfolgt grundsätzlich bei der Bewertung, in die Zugangs- und die Folgebewertung.^[42] Den zentralen Wertmaßstab für die Zugangsbewertung, stellen die Anschaffungs- oder Herstellungskosten dar.^[43] Bei der Folgebewertung lassen sich zwei Arten von Modellen unterscheiden, abhängig davon, ob die fortgeführten Anschaffungs- oder Herstellungskosten die Obergrenze für den bilanziellen Ausweis darstellen. Bilden diese die Höchstansatzgrenze, handelt es sich um das asymmetrische Modell des beizulegenden Zeitwertes (Anschaffungskostenmodell), da nur Wertminderungen und -erhöhungen, bis zu den fortgeführten Anschaffungskosten, eine Veränderung des Bilanzausweises hervorrufen. Im Gegensatz dazu, wird bei den symmetrischen Modellen eine Werterhöhung über die Anschaffungskosten hinaus ermöglicht (Neubewertungsmodell, Modell des beizulegenden Zeitwertes).

Während das Anschaffungskostenmodell sowohl nach IAS 16.29 als auch nach IAS 40.30 für selbst genutzte und zu Renditezwecken gehaltene Immobilien eine Wahlmöglichkeit darstellt, ist die Anwendung der beiden letztgenannten Modelle abhängig von dem Standard, in dessen Anwendungsbereich die Immobilie fällt. Durch die Auswahl eines Modells der Folgebewertung werden die künftigen Abschreibungen determiniert; dies kann zu erheblichen bilanzpolitischen Ermessenspielräumen führen. Im Folgenden werden zunächst die Begriffe „Anschaffungs-“ und „Herstellungskosten“ definiert, bevor die Erklärung der unterschiedlichen Folgebewertungsmodelle folgt.

3.1 Zugangsbewertung

Die historischen Anschaffungs- oder Herstellungskosten umfassen gemäß dem Rahmenkonzept der IAS, die in Zahlungsmitteln oder Zahlungsmitteläquivalenten erbrachte Gegenleistung bei Zugang des Vermögenswertes.^[44] Wurde die Gegenleistung in anderer Form erbracht, beispielsweise mittels Tauschgeschäft, ist der beizulegende Zeitwert der Gegenleistung der Wertmaßstab für die historischen Anschaffungs- oder Herstellungskosten.

3.1.1 Anschaffungskosten

Die Anschaffungskosten teilen sich in den Anschaffungspreis^[45], die Anschaffungsnebenkosten^[46] und die Anschaffungspreisminderungen^[47] auf. Diese ergeben in Summe, berichtigt um sonstige Anschaffungskostenbestandteile und nachträgliche Anschaffungskosten^[48], die anzusetzenden Anschaffungskosten. In IAS 40.20 werden zudem Transaktionskosten explizit in die Berechnung einbezogen.

Der Anschaffungspreis ergibt sich bei Immobilien aus dem im Kaufvertrag festgelegten Preis. Bei einem gemeinsamen Erwerb von Grundstück und Gebäude ist der Kaufpreis, auf Grund der Pflicht zur getrennten Bilanzierung von Grundstücken und Gebäuden,^[49] aufzuteilen. Diese Aufteilung kann in Analogie zu den Regelungen des IFRS 3 in Relation zu den beizulegenden Zeitwerten erfolgen,^[50] da IAS 16 keine Regeln zur Aufteilung vorschreibt.

Wird der Kaufpreis erst nach einer üblichen Zahlungsfrist geleistet, wird vermutet, dass dieser einen Zinsanteil enthält. Nach den Regelungen des IAS 16 ist der Zinsanteil als Zinsaufwand sofort zu erfassen, wenn er nach IAS 23 nicht zu aktivieren ist.^[51] IAS 40 schreibt hingegen vor, dass dieser als Zinsaufwand über den Zeitraum des Zahlungszieles zu erfassen ist und der Gegenwert, der bei Barzahlung geleistet werden müsste, den zu aktivierenden Betrag darstellt.^[52]

Unter dem Begriff der Anschaffungsnebenkosten werden alle, mit dem Erwerb der Immobilie direkt in Zusammenhang stehenden Kosten, subsumiert.^[53] IAS 16.17 enthält eine nicht abschließende Aufzählung von Beispielen für direkt zurechenbare Kosten. Unter anderem sind dies Aufwendungen für Leistungen an Arbeitnehmer, die direkt durch die Herstellung oder Anschaffung der Sachanlage anfallen, Kosten der Standortvorbereitung, Installations- und Montagekosten sowie Honorare.

Die Kosten der Geschäftsführung sowie die Verwaltungs- und Gemeinkosten werden als Beispiele für Kosten, die nicht in die Anschaffungsnebenkosten fallen, aufgezählt.^[54] Einen weiteren Nebenkostenbestandteil bilden die Abbruch- und Wiederherstellungskosten.^[55] Diese stellen im Rahmen des IAS 16.16 (c) die erstmalig geschätzten Kosten für den Abbruch und das Abräumen des Gegenstandes und die Wiederherstellung des Standortes dar.

Als Anschaffungspreisminderungen werden in IAS 16.16 (a) Skonti, Boni und Rabatte genannt. Während diese verpflichtend in Abzug zu bringen sind, können Zuwendungen der öffentlichen Hand^[56] wahlweise in Abzug gebracht werden.^[57]

Zu den nachträglichen Anschaffungskosten werden Wartungsarbeiten und der Austausch von Teilen gerechnet,^[58] wenn diese keine laufende Wartungsarbeiten darstellen;^[59] sie sind nicht zu aktivieren, sondern direkt als Aufwand zu erfassen.

3.1.2 Herstellungskosten

Die Herstellungskosten bilden die zweite Grundlage, nach der eine Immobilie im Rahmen der Zugangsbewertung bewertet werden kann. IAS 16.22 sieht vor, dass die Ermittlung der Herstellungskosten den gleichen Grundsätzen wie die Ermittlung der Anschaffungskosten folgt. Stellt ein Unternehmen ähnliche Vermögenswerte im Rahmen seines gewöhnlichen Geschäftsbetriebes her, sind die Herstellungskosten normalerweise dieselben, wie die, der zu veräußernden Gegenstände. In der Literatur wird eine Unterscheidung der Herstellungskosten bei Sachanlagen und Vorräten weitestgehend abgelehnt.^[60] Eine Differenzierung des Herstellungskostenbegriffes muss daher, unter dem Kriterium der zukünftigen Verwendung, nicht erfolgen. Der Kostenbegriff des IAS 2.12 ff. umfasst die Material- und Produktionseinzelkosten sowie die verursachten Material- und Produktionsgemeinkosten. Sozial- und Verwaltungskosten sind nur bei eindeutiger Zuordnung zum Produktionsprozess einzubeziehen.^[61] Ausdrücklich als Nichtbestandteile von Herstellungskosten sind, anormale Beträge für Materialabfälle, Fertigungslöhne oder andere Produktionskosten, Lagerkosten, es sei denn, dass diese im Produktionsprozess vor einer weiteren Produktionsstufe erforderlich sind, Verwaltungsgemeinkosten, die nicht dazu beitragen, die Vorräte an ihren derzeitigen Ort und in ihren derzeitigen Zustand zu versetzen und Vertriebskosten in IAS 2.16 genannt.

Die bisherigen Kostenbestandteile müssen entweder verpflichtend einbezogen oder dürfen nicht berücksichtigt werden. Einen weiteren Kostenbestandteil stellen die Fremdkapitalkosten dar. IAS 23 gibt die Regelungen zum Einbezug von Fremdkapitalkosten bei den Herstellungs- und Anschaffungskosten vor. Diese werden aktiviert, wenn es sich um einen qualifizierten Vermögensgegenstand handelt. Ein solcher liegt vor, wenn ein beträchtlicher Zeitraum erforderlich ist, um ihn in seinen beabsichtigten gebrauchs- oder verkaufsfähigen Zustand zu versetzen. IAS 23.7 gibt hierzu als Beispiele, Fabrikationsanlagen und als Finanzinvestitionen gehaltene Immobilien explizit an. Zusätzliches Aktivierungskriterium ist die direkte Zurechenbarkeit. Sind die Fremdkapitalkosten direkt zurechenbar, sind sie Bestandteil der aktivierten Kosten, anderenfalls stellen sie Aufwand der jeweiligen Periode dar.^[62]

Zu den nachträglichen Herstellungskosten werden ebenso wie zu den nachträglichen Anschaffungskosten, Wartungsarbeiten und der Austausch von Teilen gerechnet,^[63] wenn diese keine laufende Wartungsarbeiten darstellen.^[64] Diese sind wiederum nicht zu aktivieren, sondern direkt als Aufwand zu erfassen.

3.2 Folgebewertung

Die Werte von Grundstücken und Gebäuden, die zum Zugangszeitpunkt mit ihren historischen Anschaffungs- oder Herstellungskosten angesetzt worden sind, müssen im Zeitablauf, auf Grund sich ändernder Werte, angepasst werden. Der durch die Nutzung der Gebäude entstehende Werteverzehr wird durch planmäßige Abschreibungen abgebildet. Wie die Finanzkrise des Jahres 2008 gezeigt hat, unterliegen Immobilien nicht nur Wertminderungen durch ihre Nutzung, sondern ebenso Wertschwankungen. Diese lassen sich in Wertminderungen und -erhöhungen unterteilen. Die IAS sehen grundsätzlich zwei verschiedene Konzeptionen im Rahmen der IAS 16 und 40 vor, nach denen Immobilien bewertet werden können. Zum einen handelt es sich hierbei um das „imparitätische Fair Value-Konzept“, zum anderen wird von einem „Full Fair Value-Konzept“ gesprochen.^[65] Die grundlegenden Unterschiede liegen in der Ermittlung des aktuell auszuweisenden Bilanzwertes und in der Berücksichtigung von Werterhöhungen. Das Konzept des „imparitätischen Fair Value“ wird wegen der unterschiedlichen Behandlung von Wertminderungen und -erhöhungen als asymmetrisch bezeichnet,^[66] Verluste die durch eine Neubewertung entstehen, werden bilanziell abgebildet, Gewinne hingegen nur eingeschränkt bis zur Höhe der fortgeführten Anschaffungskosten (historische Anschaffung- oder Herstellungskosten abzüglich kumulierter Abschreibungen). Die „Full Fair Value-Konzepte“ berücksichtigen hingegen sowohl Wertminderungen als auch -steigerungen, so dass Gewinne über die fortgeführten Anschaffungs- und Herstellungskosten ausgewiesen werden. Durch diese Eigenschaft lassen sie sich als symmetrisch bezeichnen.

Das asymmetrische Konzept des beizulegenden Zeitwertes stellt das Anschaffungskostenmodell dar. Das Neubewertungsmodell nach IAS 16 und das Modell des beizulegenden Zeitwertes nach IAS 40 sind unter die symmetrischen Modelle zu subsumieren.

[...]

^[1] Hierunter werden sowohl Eigen- als auch Fremdkapitalgeber verstanden; vgl. Kapitel 5.

^[2] Vgl. Wohlgemuth (2006), S. 58 f.

^[3] Vgl. Küting/Weber (2005), S. 79 ff.

^[4] Vgl. Kirsch (2010), S. 11.

^[5] Vgl. F. 24 ff.; zu weiteren Ausführungen der Begrifflichkeiten vgl. Kirsch (2010), S. 14 ff.; Pellens/Fülbier/ Gassen (2006), S. 108; Küting/Weber (2009), S. 20 ff.

^[6] Da für den Begriff Immobilie keine rechtliche Definition besteht, werden im Folgenden unbebaute und bebaute Grundstücke nebst den darauf befindlichen Gebäuden als Immobilie definiert, vgl. auch Beispiele IAS 16.7.

^[7] Vgl. F. 49 (a).

^[8] Zum Kontrollbegriff vgl. IAS 38.13: die Kontrolle über eine Ressource vor, wenn der Bilanzierende in der Lage ist, den künftigen Nutzenzufluss zu kontrollieren und andere rechtlich davon auszuschließen.

^[9] Vgl. Pellens/Fülbier/Gassen (2006), S. 109.

^[10] Vgl. Kirsch (2010), S. 19; Henselmann (2010), S. 131 f.

^[11] Vgl. F. 83 und F. 89.

^[12] Vgl. Kirsch (2010), S. 20.

^[13] Vgl. F. 100; zu dem Zusammenhang der Bewertungskonzeptionen zu den vier Bewertungsmaßstäben vgl. Kirsch (2010), S. 26 Abb. 3 Wertmaßstäbe im Framework und den IAS/IFRS-Standards.

^[14] Mit selber Bedeutung: „Als Finanzinvestition gehaltene Immobilie“.

^[15] Die Gliederung nach der Fristigkeit ist aus Sicht des Autors hier zuverlässiger und relevanter als die alternativ mögliche Gliederung nach Liquidität.

^[16] Eigene Darstellung.

^[17] Vgl. Künkele/Zwirner (2009), S. 97 f.; Pellens/Fülbier/Gassen (2006), S. 367 ff.

^[18] Vgl. Kirsch (2010), S. 62 ff.; Pellens/Fülbier/Gassen (2006), S. 591 ff.

^[19] Vgl. IAS 2.6.

^[20] Vgl. Heintges/Boggel/Wulbrand (2008), S. 2038.

^[21] Vgl. Hoffmann (2010a), Rz. 3.

^[22] Vgl. IFRS 5.6.

^[23] Vgl. IFRS Anhang A zur Definition von höchstwahrscheinlich: erheblich wahrscheinlicher als wahrscheinlich.

^[24] Vgl. Anhang 1.

^[25] Vgl. IFRS 5.5 (d).

^[26] Vgl. IAS 2.9 und IFRS 5.15.

^[27] Vgl. Anhang 2.

^[28] Vgl. IAS 2.34 und IFRS 5.24 (a), welcher auf IAS 16 verweist.

^[29] Vgl. IAS 16.7.

^[30] Vgl. Wagenhofer (2009), S. 199.

^[31] Vgl. Kirsch (2010), S. 62 ff.; Tanski (2005), S. 145 ff.

^[32] Vgl. IAS 40.5.

^[33] Vgl. IAS 40.4 für weitere Ausschlüsse.

^[34] Vgl. Anhang 3.

^[35] Vgl. Anhang 4.

^[36] Vgl. Zülch (2003), S. 51.

^[37] Vgl. Kapitel 2.2.

^[38] Vgl. Zülch (2003), S. 84.

^[39] Vgl. Pellens/Fülbier/Gassen (2006), S. 321.

^[40] Vgl. Zülch (2003), S. 76 ff.

^[41] Vgl. IAS 40.14 i. V. m. IAS 40.75 (c).

^[42] Vgl. Ranker (2006), S. 20.

^[43] Vgl. IAS 16.15 und IAS 40.20.

^[44] Vgl. F. 100 (a).

^[45] Vgl. IAS 16.16 und IAS 40.21.

^[46] Vgl. IAS 16.16 und IAS 40.21.

^[47] Vgl. IAS 16.15 i. V. m. 16.28.

^[48] Vgl. IAS 16.12 ff.

^[49] Vgl. IAS 16.58.

^[50] Vgl. IFRS 3.4.

^[51] Vgl. IAS 16.23; IAS 23.

^[52] Vgl. IAS 40.24.

^[53] Vgl. IAS 16.16 (b).

^[54] Vgl. IAS 16.19 ; Pellens/Fülbier/Gassen (2006), S. 298.

^[55] Vgl. IAS 16.16 (c).

^[56] Vgl. zur Begriffsdefinition: IAS 20.3.

^[57] Vgl. IAS 16.28.

^[58] Vgl. IAS 16.13 und 16.14.

^[59] Vgl. IAS 16.12.

^[60] Vgl. Zülch (2003), S.168; Ranker (2006), S. 255.

^[61] Vgl. Hoffmann (2010b), Rz. 19 ff.; Kirsch (2010), S. 56.

^[62] Vgl. IAS 23.8 f.

^[63] Vgl. IAS 16.13 und 16.14.

^[64] Vgl. IAS 16.12.

^[65] Vgl. Baetge/Zülch, S. 545.

^[66] Vgl. Kapitel 3.2.1; Pellens/Fülbier/Gassen (2006), S. 244.