Hybride Malls - Evolution der Einzelhandelsimmobilien: Eine Chance für Deutschlands Klein- und Mittelstädte
©2012
Bachelorarbeit
68 Seiten
Zusammenfassung
Der Immobilienmarkt und die daraus entstehenden Begrifflichkeiten entwickelten sich in den letzten Jahren rasant und werden sich auch zukünftig immer weiter konkretisieren. Gerade im Bereich der Handelsimmobilien haben sich seit geraumer Zeit neue Betriebsformen gebildet.
Nach der Wiedervereinigung Deutschlands gab es einen sogenannten Shoppingcenter-Boom, der im Jahr 2007 nochmals auftrat und bis heute nur geringfügig nachgelassen hat. Vor allem innerstädtische Shoppingcenter sind absolut beliebt. Irgendwann mangelt es jedoch an passenden und gut erschlossenen Flächen innerhalb vieler Städte. Vor allem Handelsimmobilien müssen sich ändernden Gegebenheiten anpassen, um am Markt bestehen zu können. Durch die stetige Evolution der Handelsimmobilien entstehen daher auch immer wieder neue Arten, wie beispielsweise Hybrid- bzw. Mischformen. So auch die neue Spezies der Hybriden Mall. Diese neue Betriebsform ist nur für Deutschland anwendbar und kann daher nicht auf andere Märkte übertragen werden. Zudem hat eine deutsche Hybride Mall nichts mit einer Amerikanischen gemein. Die in Amerika bereits seit Anfang des neuen Jahrtausends entwickelte 'inside-outside'-hybrid mall ist eine Mischform aus einem offenen/open air und einem geschlossen/überdachten Teil des Shoppingcenters. In Deutschland sind Hybride Malls eine Mischform aus einem Shoppingcenter und einem Fachmarktzentrum mit einer maximalen Größe von 15.000m², die dessen Merkmale vereinen und optimieren.
Somit stellen sie gegebenenfalls eine Chance für Klein- und Mittelstädte da, umr ihre Stadt aufzuwerten. Sie können einen Magnetpunkt entwickeln und den Bewohnern, als Kombination von Pflichteinkauf und Freizeitaktivität, ein Gefühl von Shopping bieten, mit beispielsweise guten und günstigen gastronomischen Angeboten. Die Kunden sollen nicht gezwungen sein in die nächste Großstadt fahren zu müssen, um dieses Gefühl erleben zu können. Auch für Bestandsobjekte bieten sich Hybride Malls an, indem aus den Restflächen von verkleinerten Handelsflächen kleinere Ladengeschäfte geschaffen werden und diese durch eine Mall verbunden werden. Somit entsteht für den Kunden ein interessanterer Mietermix und das Einzugsgebiet wird durch zusätzlichen Einzelhandel und Dienstleistungen erweitert.
Man darf jedoch nicht vergessen, dass jede Immobilienprojektentwicklung auch mit einem gewissen Risiko behaftet ist und sich gerade kleinere Shoppingcenter aufgrund ihrer zu geringen Anziehungskraft nicht lange auf dem Markt […]
Nach der Wiedervereinigung Deutschlands gab es einen sogenannten Shoppingcenter-Boom, der im Jahr 2007 nochmals auftrat und bis heute nur geringfügig nachgelassen hat. Vor allem innerstädtische Shoppingcenter sind absolut beliebt. Irgendwann mangelt es jedoch an passenden und gut erschlossenen Flächen innerhalb vieler Städte. Vor allem Handelsimmobilien müssen sich ändernden Gegebenheiten anpassen, um am Markt bestehen zu können. Durch die stetige Evolution der Handelsimmobilien entstehen daher auch immer wieder neue Arten, wie beispielsweise Hybrid- bzw. Mischformen. So auch die neue Spezies der Hybriden Mall. Diese neue Betriebsform ist nur für Deutschland anwendbar und kann daher nicht auf andere Märkte übertragen werden. Zudem hat eine deutsche Hybride Mall nichts mit einer Amerikanischen gemein. Die in Amerika bereits seit Anfang des neuen Jahrtausends entwickelte 'inside-outside'-hybrid mall ist eine Mischform aus einem offenen/open air und einem geschlossen/überdachten Teil des Shoppingcenters. In Deutschland sind Hybride Malls eine Mischform aus einem Shoppingcenter und einem Fachmarktzentrum mit einer maximalen Größe von 15.000m², die dessen Merkmale vereinen und optimieren.
Somit stellen sie gegebenenfalls eine Chance für Klein- und Mittelstädte da, umr ihre Stadt aufzuwerten. Sie können einen Magnetpunkt entwickeln und den Bewohnern, als Kombination von Pflichteinkauf und Freizeitaktivität, ein Gefühl von Shopping bieten, mit beispielsweise guten und günstigen gastronomischen Angeboten. Die Kunden sollen nicht gezwungen sein in die nächste Großstadt fahren zu müssen, um dieses Gefühl erleben zu können. Auch für Bestandsobjekte bieten sich Hybride Malls an, indem aus den Restflächen von verkleinerten Handelsflächen kleinere Ladengeschäfte geschaffen werden und diese durch eine Mall verbunden werden. Somit entsteht für den Kunden ein interessanterer Mietermix und das Einzugsgebiet wird durch zusätzlichen Einzelhandel und Dienstleistungen erweitert.
Man darf jedoch nicht vergessen, dass jede Immobilienprojektentwicklung auch mit einem gewissen Risiko behaftet ist und sich gerade kleinere Shoppingcenter aufgrund ihrer zu geringen Anziehungskraft nicht lange auf dem Markt […]
Leseprobe
Inhaltsverzeichnis
stellen sie gegebenenfalls eine Chance für Klein- und Mittelstädte dar, ihre
Stadt aufzuwerten, indem sie einen Magnetpunkt entwickeln und den
Bewohnern ein Gefühl von Shopping und flanieren bieten, als Kombination von
Pflichteinkäufen und Freizeitaktivität. Den Bewohnern von Klein- und
Mittelstädten soll auch ein Gefühl vermittelt werden, dass sie nicht nur schnell
ihre Erledigungen abarbeiten müssen, sondern zum Schlendern und Verweilen
eingeladen werden, mit guten und günstigen gastronomischen Angeboten. Sie
sollen nicht gezwungen sein in die nächste Großstadt fahren zu müssen, um
dieses Gefühl erleben zu können. Auch für Bestandsobjekte bieten sich
Hybride Malls an, indem aus den Restflächen von sich verkleinerten
Handelsflächen, wie z.B. einem SB-Warenhaus, kleinere Ladengeschäfte
geschaffen werden und diese dann durch eine Mall zu einem Einkaufszentrum
verbunden werden. Somit entsteht für den Kunden ein interessanterer
Mietermix und das Einzugsgebiet wird durch zusätzlichen Einzelhandel und
Dienstleistungen erweitert. Mit dieser neuen Form kann darüber hinaus auch
erreicht werden, dass sich namenhafte Filialisten wie H&M, Zara, dm etc. in
kleineren Städten und in für diese Firmen vorher eher uninteressanten
Märkten ansiedeln.
Man darf jedoch nicht vergessen, dass jede Immobilienprojektentwicklung
auch mit einem gewissen Risiko behaftet ist und sich gerade kleinere
Shoppingcenter aufgrund ihrer zu geringen Anziehungskraft nicht lange auf
dem Markt halten können.
II.
Zielstellung
Auf der Basis neuer Medien und Fachzeitschriften liegt das Ziel dieser Arbeit
einerseits darin, Hintergrundinformationen zu Hybriden Malls zu geben und
diese von anderen internationalen Märkten abzugrenzen, indem deren
Merkmale, Eigenschaften und Position auf dem deutschen Markt verdeutlicht
werden. Es wird überprüft, ob es bereits einen Markt dafür in der nationalen
Immobilienwirtschaft gibt. Darüber hinaus soll gezeigt werden, ob es sich bei
dieser neuen Spezies um einen Hype oder eine tatsächliche Chance in der
Einzelhandelsimmobilienprojektentwicklung handelt und welche Risiken sie
möglichweise mit sich bringt. Lohnt es sich für Beteiligte solche
Einzelhandelsimmobilien zu entwickeln und wenn ja, welche Standorte sind vor
allem dafür geeignet. Erscheinen innerstädtische Lagen oder Randlagen in
Groß- oder Klein- bzw. Mittelstädten vorteilhafter.
5
III.
Methodik
Diese Arbeit besteht aus einem theoretischen Teil und aus einem
Anwendungsteil. Auf Basis der Darstellungen im theoretischen Teil wird im
Anwendungsteil untersucht, ob die neue Shoppingcenter-Betriebsform
,,Hybride Mall" Chancen am bestehenden Immobilienmarkt hat. Hierbei ist
jedoch zu beachten, dass das gewählte Thema noch nicht endgültig von
Experten geprüft ist und es hierzu noch keine Fachliteratur gibt. Zudem ist es
auch nur schwer möglich, die Praxis dieser Betriebsform anhand reali-sierter
Beispiele im deutschen Markt für diese Arbeit zu prüfen.
Im theoretischen Teil wird zunächst ein Überblick zum besseren Verständnis
gegeben und Begrifflichkeiten zu den bereits vorhandenen und für diese Arbeit
relevanten Einzelhandelsimmobilien, wie dem Shoppingcenter und dem
Fachmarktzentrum erläutert, um deren Merkmale, Gemeinsamkeiten und
Unterschiede deutlich zu machen. Es werden die für diese Arbeit bedeutsam
erachteten Betriebsformen näher erläutert, wobei zu sehr spezialisierte
Betriebsformen mit geringem Bezug zum Thema (Factory/Designer-Outlet-
Center, Bahnhofspassagen, Mega Malls, Entertainment Center o.ä.) nicht
betrachtet werden.
In der Arbeit werden folgende zentrale Fragestellungen geklärt: Was sind
Hybride Malls, wie entstanden sie und gibt es für diese Spezies bereits einen
Markt in der Immobilienwirtschaft Deutschlands? Ebenfalls wird auf die
aktuelle Marktsituation von den ausgewählten Einzelhandelsimmobilien
eingegangen, um hier die Anzahl, die Verteilung und die Stellung am Markt zu
beleuchten. Nach Beantwortung der einleitenden Fragen wird noch ein
gelungenes Beispiel dargestellt. Von einem zunächst geplanten negativen
Beispiel, bei dem versucht werden sollte die Gründe für das gescheiterte
Projekt zu analysieren, wird nun abgesehen, da aufgrund von
Datenverweigerungen, fehlenden Informationen und der Berufung von
Kundenschutz durch Marktforschungsinstitute, keine qualifizierte Aussage
getroffen werden kann.
Im Anwendungsteil werden sowohl die Chancen, als auch die Risiken für die
Entwicklung von Hybriden Malls untersucht und gegenübergestellt. Das letzte
Kapitel umfasst die abschließende Beurteilung, ob diese Art von
Einzelhandelsimmobilien Chancen hat, an dem stark wettbewerbsgeprägten
konkurrierendem Markt der Shoppingcenter-Immobilien zu bestehen. Des
Weiteren werden die Zukunftsaussichten dieses Bereiches und somit eine
Prognose für die Entwicklung beschrieben, um feststellen zu können, ob
Hybride Malls den Anforderungen gerecht werden, um ebenfalls auf dem
Immobilienmarkt erfolgreich bestehen zu können.
6
IV.
Abbildungsverzeichnis
Abbildung 1: Übersicht notwendiger und möglicher Faktoren für hohe Shoppingcenter-
Qualität ... 11
Abbildung 2: Übersicht notwendiger und möglicher Faktoren eines Fachmarktzentrums
... 12
Abbildung 3: Times Square Hybrid Shopping Mall in Seoul ... 15
Abbildung 4: Times Square Hybrid Shopping Mall in Seoul nachts ... 15
Abbildung 5: Innenansicht 24 Stunden Stadt in China ... 15
Abbildung 6: Übersicht 24 Stunden Stadt in China ... 15
Abbildung 7: Übersicht Hybrid Shoppingcenter Riverdale Village in Minnesota ... 16
Abbildung 8: Lageplan Hybrid Shoppingcenter Riverdale Village in Minnesota ... 16
Abbildung 9: Übersicht der zusammengesetzten Komponenten einer Hybriden Mall .. 20
Abbildung 10: Shoppingcenter-Dichte in Deutschland 2011 ... 21
Abbildung 11: Hybride Mall-Anteil an Neueröffnungen von Shoppingcentern seit 2008
(nach Mietfläche) ... 25
Abbildung 12: Hybride Mall-Anteil an Neueröffnungen von Shoppingcentern seit 2008
(nach Anzahl) ... 25
Abbildung 13: Lurup Center in Hamburg ... 26
Abbildung 14: Lurup Center in Hamburg Eingangsbereich ... 26
Abbildung 15: Emaillierwerk in Fulda... 27
Abbildung 16: Neue Mitte in Ingelheim ... 28
Abbildung 17: Einkaufszentrum Supernova Karlovac in Kroatien ... 29
Abbildung 18: Einkaufszentrum Leoben in Österreich ... 30
Abbildung 19: Einkaufszentrum Histria Mall Porec in Kroatien ... 31
Abbildung 20: Floprate nach Mietfläche ... 37
Abbildung 21: Karstadt Areal in der Mainzer Innenstadt ... 42
Abbildung 22: Areal für das Einkaufszentrum an der Lu in Mainz ... 43
Abbildung 23: Gebäudehöhen für das Einkaufszentrum an der Lu in Mainz... 43
Abbildung 24: Lage des Bezirks Strecknitz innerhalb Lübecks ... 46
Abbildung 25: Lage des Hochschulstadtteils innerhalb des Bezirkes Strecknitz ... 46
Abbildung 26: Einzelne Gebiete des Hochschulstadtteils in Lübeck ... 46
Abbildung 27: Mönkhof Karree in Lübeck Lageplan ... 47
Abbildung 28: Mönkhof Karree Lübeck Ansicht Eingang ... 47
Abbildung 29: Mönkhof Karree Lübeck Ansicht Glasfassade ... 47
Abbildung 30: Das Mönkhof Karree in der Übersicht ... 48
Abbildung 31: Klassifizierung von Immobilienarten ... 54
7
Abbildung 32: Entwicklung der Einzelhandelsflächen in Deutschland von 1950 bis 2010
... 54
Abbildung 33: Shoppingcenter-Dichte in den einzelnen deutschen Bundesländern 2010
... 55
Abbildung 34: Nachfrage neuer Flächen in der Branche ... 55
Abbildung 35: Centerplan des EKZ's Emaillierwerk in Fulda ... 56
Abbildung 36: Lageplan des EKZ's Neue Mitte in Ingelheim ... 56
Abbildung 37: Lageplan des EKZ's Supernova Karlovac in Kroatien ... 57
Abbildung 38: Lageplan des EKZ's Leoben in Österreich ... 57
Abbildung 39: Plan Erdgeschoss des EKZ's Histria Mall Porec in Kroatien ... 58
Abbildung 40: Plan 1. Obergeschoss des EKZ's Histria Mall Porec in Kroatien ... 58
Abbildung 41: Zuwachs Einzelhandelsflächen in Lübeck ... 59
Abbildung 42: Centerplan Erdgeschoss Mönkhof Karree in Lübeck ... 59
Abbildung 43: Gründe zur Einschränkung der Expansionsziele ... 60
8
1.
Begriffserklärungen ausgewählter Handelsimmobilien
1.1
Shoppingcenter / Einkaufszentrum
Der Immobilienmarkt wird durch zahlreiche unterschiedliche Nutzungstypen
geprägt, wobei die geläufigsten Typen die Wohn-, Spezial- und
Gewerbeimmobilien sind.
8
Shoppingcenter sind Handelsimmobilien im Bereich
der Gewerbeimmobilien und sie sind zudem eine eigenständige Betriebsform
(siehe Anlage Nr.1).
9
Es handelt sich um sehr komplexe und multifunktionale
Objekte.
10
Eine einheitliche und generell zutreffende Definition von Shoppingcentern ist
nicht vorhanden, da jegliche Autoren auf unterschiedliche Merkmale oder
Ausprägungen zurückgreifen um Shoppingcenter zu klassifizieren. Dabei
kommt erschwerend hinzu, dass weitere neue Formen, vor allem Mischformen
entstehen die eine präzise Definition behindern. Der Begriff Shoppingcenter
wird synonym für Einkaufszentrum verwendet, da dies die wörtliche
Übersetzung aus dem Englischen ist.
11
Nachfolgend eine umfangeiche
Definition aus dem Jahre 2004, welche Shoppingcenter allgemein beschreibt:
,,Shoppingcenter sind großflächige, mehrfunktionale Betriebsformen, die durch
das Kennzeichen einer einheitlichen Planung, Gestaltung und Errichtung sowie
eines zentralen Managements geprägt sind sowie eine umfangreiche
Angebotsstruktur an Waren- und Dienstleistungen (...) offerieren. Die
Mieterstruktur setzt sich aus dem Besatz verschiedener kleinteiliger und
großteiliger Anbieter sowie aus einem oder mehreren Magnetbetrieben
zusammen. (...) Das Shoppingcenter verfügt über ein eigenständiges Image
und verfolgt zielgerichtet Marketingaktivitäten."
12
Zudem ist ein
Shoppingcenter eine geplante Agglomeration und somit ein
Kooperationssystem des Einzelhandels mit Dienstleistungen und einer
Ergänzung durch Gastronomie und Freizeit.
13
Die Anzahl von Shoppingcentern
in Deutschland ist in den letzten Jahren stark gestiegen. Daher wird oft
bekundet, dass der Markt bereits gesättigt sei.
14
Doch durch die bestehende
Akzeptanz der Konsumenten wird es auch zukünftig weitere Einkaufszentren
geben.
15
Vielen der bestehenden Center mangelt es oft an Funktionalität und
auch an optischer Qualität.
16
Trotzdem gibt es ebenso eine Vielzahl an
Shoppingcentern, deren Qualität sich längst verbessert hat und die sich den
Ansprüchen der Verbraucher immer mehr anpassen. Shoppingcenterkonzepte
8
Vgl.: Bobka, Gabriele: Spezialimmobilien von A Z, 2007, S. 217
9
Vgl.: Besemer, Shopping-Center der Zukunft, 2004, S. 24
10
Vgl.: Bobka, Gabriele: Spezialimmobilien von A Z, 2007, S. 271
11
Vgl.: Besemer, Shopping-Center der Zukunft, 2004, S. 19
12
ebenda, S.43
13
Vgl.: Momme und Falk, Handbuch Gewerbe- und Spezialimmobilien, 2006, S. 90 f.
14
Vgl.: Besemer, Shopping-Center der Zukunft, 2004, S. 4
15
Vgl.: Momme und Falk, Handbuch Gewerbe- und Spezialimmobilien, 2006, S. 100
16
Vgl.: Besemer, Shopping-Center der Zukunft, 2004, S. 2
9
wurden daher mehr und mehr gruppenspezifischer.
17
In der vergangenen Zeit
wurden Shoppingcenter nochmals definiert in kleine Quartierszentren, welche
in größeren Wohnvierteln (mindestens 3.000 Einwohner) direkt integriert sind,
sich somit in unmittelbarer Nähe der Verbraucher befinden und daher Waren
des täglichen Bedarfs anbieten. In Stadtteilzentren mit einem größerem
Einzugsgebiet und daher auch mit einem breiteren und tieferen Sortiment.
Oder auch in größere Zentren, wie ein Regionalzentrum mit über 40
Ladengeschäften von Einzelhandel über Dienstleistungen bis hin zur
Gastronomie.
18
Eine präzise Trennung der genannten Arten ist nicht möglich,
da ein fließender Übergang durch Misch- und Hybridformen auftritt. Zudem
klassifiziert man heutzutage nicht mehr nur nach dem Standort, sondern eher
nach einem baulich-architektonischem Konzept sowie Mietermix und
Funktionalität.
19
Trotzdem ist die Lage ein wichtiger Faktor für erfolgreiche Shoppingcenter, die
durch eine spätere Standortgebundenheit sehr gewissenhaft ausgesucht
werden muss, da dieses Wirtschaftsgut dort eine lange Zeit bestehen wird und
die Realisierung sehr umfangreich und kostenintensiv ist.
20
Neben der Lage
spielt auch der richtige Branchen- und Mietermix eine dominierende Rolle,
denn durch diesen werden Kunden angezogen. Neben namenhaften Filialisten
sind auch regionale und lokale Einzelhändler sehr wichtig, um so ein
einmaliges Center aufweisen zu können.
21
Dies bedeutet, gewisse Kriterien
müssen beachtet werden, wie bspw. den Mietermix auf das Einzugsgebiet
abzustimmen (Kaufkraft, Wettbewerber etc.), bonitätsstarke Mieter zu wählen,
Einzelhandel mit Dienstleistungen, Freizeitangeboten und Gastronomie
abzurunden. Letzteres ist eine Kombination die ein starkes Synergiepotenzial
aufweist.
22
Auch sollte eine Einkaufsdestination gut erreichbar sein und eine
angebrachte Parkplatzsituation aufweisen. Eine ansprechende Architektur mit
einer freien Sichtbarkeit auf das Center erhöhen die Anziehungskraft und
demzufolge auch die Frequenz.
23
Shoppingcenter sind oft bekannt durch ihre Größe. Heutzutage wird von den
Verbrauchern auch eine gute bis sehr gute Qualität der Shoppingcenter
erwartet, d.h. sie verlangen eine gewisse Anzahl an Geschäften, die insgesamt
ein ansprechendes und vielfältiges Angebot zur Verfügung stellen, das den
Bedarf vollständig abdeckt. Der typische Shoppingcenter-Kunde kommt zudem
zum flanieren und verweilen. Sogenannte Spontaneinkäufe kommen dabei
17
Vgl.: Besemer, Shopping-Center der Zukunft, 2004, S. 1
18
Vgl.: ebenda, S. 21 f.
19
Vgl.: ebenda, S. 22
20
Vgl.: ebenda, S. 45 f.
21
Vgl.: Zentes, Handbuch Handel, 2006, S. 488
22
Vgl.: Besemer, Shopping-Center der Zukunft, 2004, S. 158 ff.
23
Vgl.: Momme und Falk, Handbuch Gewerbe- und Spezialimmobilien, 2006, S. 80
10
sehr häufig vor.
24
Die folgenden quantitativen Faktoren grenzen ein
Shoppingcenter zu anderen Einzelhandelsimmobilien ab.
Kriterium
Anzahl
Mindestgröße der Einzelhandelsfläche
8.000 m²
Mindestanzahl der Ankermieter
0
Mindestanzahl der Geschäfte
30
Anzahl Hauptverkaufsetagen
1 bis 4
Mindestgröße einer Hauptverkaufsetage
5.000 m²
Mindestanzahl an Stellplätzen pro 1.000 m²
30 bis 50
Tägliche Mindestbesucherfrequenz pro m²
0,75 bis 1
Natürlich kann ein Shoppingcenter nicht nur anhand dieser Faktoren bewertet
werden. Eine zusätzliche Rolle zur Abgrenzung dieser Betriebsart spielen auch
die qualitativen Eigenschaften. Zu den nicht quantifizierbaren Größen eines
Shoppingcenters gehören zudem einige notwendige und mögliche Faktoren,
um dessen Qualität zu erhöhen.
25
Notwendig
Möglich
Regionales Einzugsgebiet
Angebot mit breitem Sortiment
Größter Angebotsanteil im
Bekleidungsbereich
Angebote im Dienstleistungsbereich
hochwertiges und markenorientiertes
Angebot
Höheres Mietniveau
Ausreichend Personal für Beratung u.Ä.
Sauberkeit, Sicherheit und
Wetterresistenz
Centermanagement
Qualitativ hohe Architektur
Qualitativ besserer Baustandard
Mehrere Geschosse
Großflächige Ankermieter
Treffpunkt schaffen
Freizeitaktivität für Kunden
Hohe Besucherfrequenz
Abbildung 1: Übersicht notwendiger und möglicher Faktoren für hohe Shoppingcenter-Qualität
26
Shoppingcenter legen immer mehr Wert auf sogenannte Foodcourts, mit
einem Angebot an zahlreichen verschiedenen Gastronomiekonzepten.
27
Durch
dieses Angebot verweilen Kunden länger. Auch ein professionelles
Centermanagement bringt einen wirtschaftlichen Erfolg für das Center und
steigert die Kundenzufriedenheit.
28
24
Vgl.:
Schwanenflug von, Immobilienzeitung Ausgabe
41/2011 vom 13. Oktober 2011, S. 11
25
Vgl.: Jahn, White Paper Hybride Malls, 2011, S.2
26
Vgl.: ebenda
27
Vgl.: Bobka, Gabriele: Spezialimmobilien von A Z, 2007, S. 271
28
Vgl.: Zentes, Handbuch Handel, 2006, S. 490 f.
11
1.2
Fachmarktzentrum
Im Gegensatz zum oben beschriebenen Shoppingcenter sind
Fachmarktzentren für das preisgünstige, spezialisierte und zielorientierte
Angebot bei Kunden beliebt. Sie sind zudem ein spezieller Shoppingcentertyp,
dennoch eine eigene Betriebsform.
29
Durch die Konzentration mehrerer
Fachmärkte, wie Drogerie-, Schuh- oder Elektronik-fachmärkte, entstehen
auch hier Synergieeffekte. Solche Agglomerationen befinden sich häufig auf
der grünen Wiese.
30
Der typische Fachmarktzentrum-Kunde ist ein
zielorientierter Konsument und kommt nicht zum schlendern und verweilen,
Impulseinkäufe spielen somit keine Rolle.
31
Die nachstehenden Kriterien
grenzen auch das Fachmarktzentrum von anderen Einzelhandelsimmobilen ab.
Kriterium
Anzahl
Mindestgröße der Einzelhandelsfläche
5.000 m²
Mindestanzahl der Ankermieter
1
Mindestanzahl der Geschäfte
5
Anzahl Hauptverkaufsetagen
1 bis 2
Mindestgröße einer Hauptverkaufsetage
-
Mindestanzahl an Stellplätzen pro 1.000 m²
60 bis 100
Tägliche Mindestbesucherfrequenz pro m²
0,3 bis 0,5
Auch hier gilt die zusätzliche Betrachtung der nicht mengenmäßig
feststellbaren Eigenschaften für eine endgültige Abgrenzung dieser
Immobilienart. Zu diesen nicht quantifizierbaren Größen eines
Fachmarktzentrums zählen folgende notwendige und mögliche Faktoren.
32
Notwendig
Großflächige Ankermieter
Spezialisiertes Angebot mit tiefem
Sortiment
Preisorientiertes Angebot
Geringeres Mietniveau
Weniger Personal für Beratung o.ä.
Bedarfsgerechtes Einkaufen für Kunden
Barrierefreie Pkw-Zufahrten und Stellplätze
Kostengünstiger Baustandard
Möglich
Regionales Einzugsgebiet
Angebote im Dienstleistungs-
bereich
Geringe Besucherfrequenz
Centermanagement
Abbildung 2: Übersicht notwendiger und möglicher Faktoren eines Fachmarktzentrums
33
29
Vgl.: Bobka, Gabriele: Spezialimmobilien von A Z, 2007, S. 218
30
Vgl.: Zentes, Handbuch Handel, 2006, S. 492 f.
31
Vgl.:
Schwanenflug von, Immobilienzeitung Ausgabe
41/2011 vom 13. Oktober 2011, S. 11
32
Vgl.: Jahn, White Paper Hybride Malls, 2011, S. 3
33
Vgl.: ebenda
12
Fachmarktzentren verteilen sich im Gegensatz zu Shoppingcentern auf einem
Grundstück in die Breite und dabei werden von der kompletten
Grundstückfläche im Durchschnitt nur 20% bebaut.
34
Weiterhin sind
Fachmarktzentren größtenteils nur ebenerdig und weisen daher meist nur ein
Erdgeschoss auf.
35
Der offensichtlichste Unterschied zum Shoppingcenter liegt
in der Mieterstruktur und in der Flächendominanz des Magnetmieters, der oft
ein SB-Warenhaus ist. Ebenfalls auch in der weniger baulichen und
architektonischen Gestaltung. Zudem sind bevorzugte Standorte für
Fachmarktzentren stadtperiphere und verkehrsgünstige Lagen mit großer
verfügbarer Fläche und weniger die innerstädtischen Lagen.
36
2.
Hybride Malls
2.1
Kurzer Exkurs auf den internationalen Markt
Die Bezeichnung Hybride Mall ruft oft die Verbindung zum englischen Wort
hybrid hervor, was soviel bedeutet wie Kreuzung oder Mischung.
37
Zudem wird
das Wort hybrid meist zuerst mit einem Hybridauto assoziiert, da dieses in den
letzten Jahren für den Endverbraucher immer stärker auf den Markt trat und
an Bedeutung gewann.
Der Begriff ,,hybrid mall" tauchte bereits Anfang 2001 in einem englischen
Artikel auf, indem es hieß, dass dieser neue Ansatz für Shoppingcenter-
Entwickler womöglich das beste Konzept in der Branche sei. In dem Artikel
werden hybrid malls als ein Versuch angesehen, ein typisches geschlossenes
Einkaufszentrum mit einem urbanen open-air Straßenbild aus Einzelhandel
und Entertainment zu verbinden. Als Unterhaltungskomponente werden
Multiplexkinos, Themen-Restaurants, Kinderspielplätze oder Eislaufbahnen
angesehen. Für das in New York ansässige International Council of Shopping
Centers war es 2001 die erste große Veränderung in der regionalen
Shoppingcenter-Entwicklung seit 1956.
38
Außerdem werden sogenannte Outlet-Center heute in Amerika häufig als
hybrid mall bezeichnet.
39
Hier besteht die Mischung überwiegend aus Outlet-
stores und normalen Ladengeschäften zu Ladenniveau-Preisen.
40
Aber auch
hier werden durchaus noch weitere Möglichkeiten hinzugefügt, in dem die
soeben beschriebene Mischungsvariante mit einer Entertainment-Komponente
erweitert wird.
41
34
Vgl.: Christ, Handelsimmobilien Report Nr. 109 vom 25.11.2011, S. 10
35
Vgl.: Momme und Falk, Handbuch Gewerbe- und Spezialimmobilien, 2006, S. 114
36
Vgl.: Bobka, Gabriele: Spezialimmobilien von A Z, 2007, S. 218 f.
37
Vgl.: http://de.wikipedia.org/wiki/Hybrid (08.03.12)
38
Vgl.: http://www.planetizen.com/node/3509 (02.12.2011)
39
Vgl.: Jahn, Telefonat vom 24.01.2012
40
Vgl.: http://mikeosorio.wordpress.com/2011/08/27/the-lure-and-growth-of-outlet-malls/ (02.12.2011)
41
Vgl.: http://www.have-fun-in-the-usa.com/Festival-Bay-Mall.html (02.12.2011)
13
Anfang 2003 wurden verschiedene amerikanische Architekturbüros zum
Thema hybrid malls und deren Beliebtheit bei Entwicklern und bei Kunden
befragt. Hier wurde ebenfalls die hybrid mall als Verbindung eines
herkömmlichen Einkaufszentrums mit Lifestyle verstanden, welche nach und
nach auf dem Markt eingeführt wurden, um den wachsenden Lifestyle-
Ansprüchen der Kunden gerecht zu werden. Dieser Typus ist auch immer
beliebter bei den Kunden, da er durch vielfältige Aktivitäten wie Freizeit, Sport
und zahlreiche Fachgeschäfte anzieht. Projektentwickler ertasteten sich ihren
Weg mit diesem Typus, da dieser jedem neuen Standort und seiner Umgebung
angepasst werden muss. Es ist zu betonen, dass, bevor es vollklimatisierte
geschlossenen Shoppingcenter gab, alle Einkäufe ,,indoor" und ,,outdoor"
stattfanden, indem man auf einer Einkaufsstraße von einem ins nächste
Geschäft gegangen ist. Daher scheint die Kombination beider Komponenten
naheliegend und durchaus erfolgreich, wenn ein optimaler Mietermix
vorhanden ist und die Zugänge zum geschlossenen Part ideal erschlossen sind.
Kunden begrüßen die neue Shopping-Erfahrung, denn für sie ist einkaufen nun
auch eine soziale, emotionale und kulturelle Aktivität. Die neue Outdoor-
Komponente brachte viele neue Möglichkeiten, vor allem für jene Mieter, die
sonst für geschlossene Shoppingcenter zu groß waren. Durch zahlreiche
Restaurants, Kinos, Diskotheken oder Fitness-Center wird eine breitere
Kundenmasse angesprochen und die Öffnungszeiten der Center werden durch
verschiedene Unterhaltungsangebote verlängert. Durch die Kombination von
indoor-outdoor-malls kommen Kunden das ganze Jahr über regelmäßig
shoppen, denn im Sommer können sie das gute Wetter außerhalb nutzen.
Sollte es regnen oder schneien, stehen ihnen die Geschäfte innerhalb des
Centers zur Verfügung. Anfangs gab es einen gewissen Wettbewerbsvorteil der
Entwickler und es kam zu einem Boom an hybrid malls auf dem
amerikanischen Markt, bis sich herausstellte, dass das doch nicht die Lösung
aller Probleme war, neue Kundenattraktionen zu entwickeln und so mehr
Erträge zu erzielen.
42
Anhand der beschriebenen Äußerungen, Faktoren und Komponenten wird
schnell deutlich, dass die bebauten Areale einer internationalen hybrid mall
einige hunderttausend Quadratmeter umfassen. Anders wäre eine
Kombination aus einem großen Einkaufszentrum mit zahlreichen
Unterhaltungsmöglichkeiten, wie großen Parkanlagen und Multiplexkinos etc.
nicht umsetzbar.
Nachfolgend kurz ein paar internationale Bespiele aus Korea, China und
natürlich aus den USA, welche zur Veranschaulichung und besseren
dimensionalen Einschätzung dienen sollen.
42
Vgl.: http://retailtrafficmag.com/design/analysis/retail_popular_insideoutside_hybrid/ (02.12.2011)
14
Das 2009 eröffnete riesige Hybrid-Shoppingcenter namens ,,Times Square" in
Seoul (Korea) umfasst eine Fläche von ca. 330.000 m².
Abbildung 3: Times Square Hybrid Shopping
Mall in Seoul
43
Abbildung 4: Times Square Hybrid Shopping
Mall in Seoul nachts
44
Das Grundstück besteht aus einem inneren und einem äußeren
Einkaufszentrum, sowie zwei Bürohochhäusern. Es gibt Bücherläden und
Multiplexkinos. Sogar der japanische Spielehersteller Sega hat dort einen
riesigen Spielpark entwickelt. Auch ein 15-stöckiges Marriott Hotel war 2008
mit eingeplant.
45
Eine weitere Quelle berichtet über ein Krankenhaus und
Hochzeitsräumlichkeiten und über hunderte Geschäfte. Das Times Square ist
eine Art Stadt, in der sich Besucher jeden Wunsch erfüllen können. Für die
Naherholung wurden sogar Gärten und kleine Parkanlagen geschaffen.
46
Die sogenannte ,,24 Stunden Stadt" im Westen Chinas ist ebenfalls ein
hybrider Einzelhandelskomplex. mit indoor-outdoor Parts zum Einkaufen und
zahlreichen Unterhaltungsmöglichkeiten mit einer üppigen Landschaft und
Aussichtsterrassen.
Abbildung 5: Innenansicht 24 Stunden Stadt
in China
47
Abbildung 6: Übersicht 24 Stunden Stadt in
China
48
43
http://seoulplay.wordpress.com/2008/07/23/times-square-koreas-largest-hybrid-shopping-mall-coming-
to-youngdeungpo/ (02.12.11)
44
http://www.exploringkorea.com/times-square-shopping-mall-seoul/ (02.12.2011)
45
Vgl.: http://seoulplay.wordpress.com/2008/07/23/times-square-koreas-largest-hybrid-shopping-mall-
coming-to-youngdeungpo/ (02.12.11)
46
Vgl.: http://www.exploringkorea.com/times-square-shopping-mall-seoul/ (02.12.2011)
47
http://www.azlidesign.com/public-buildings/24-city-by-callison-in-chengdu-china/
48
http://www.hok.com/cfm/ProjectDetailArchive.cfm?Tag=&projectID=1976&TagList=Asia%20Pacific^
Master%20Plan^Mixed%20Use^Planning^Urban%20Design (02.12.2012)
15
Es gibt eine Eislaufhalle, ein Multiplexkino mit 8 Filmsälen, Supermärkte,
Restaurants und öffentlichen Parkanlagen, welche auch nach Ladenschluss
geöffnet sind und Platz für Veranstaltungen und Unterhaltung am Abend
bieten.
49
Es gibt zahlreiche Einkaufsstraßen und ein Shoppingcenter als
Wahrzeichen der 24 Stunden Stadt umgeben von alten einheimischen
Bäumen.
50
Das Riverdale Village im Norden der USA, Minnesota, ist ein über 870.000 m²
großes Hybrid-Shoppingcenter mit Discountern, traditionellen Ankermietern
eines Einkaufszentrums aber auch sogenannten Lifestyle-Mietern, die dort
einen einzigartigen Mietermix schaffen.
51
Abbildung 7: Übersicht Hybrid Shoppingcenter
Riverdale Village in Minnesota
52
Abbildung 8: Lageplan Hybrid
Shoppingcenter Riverdale Village in
Minnesota
53
Die in internationalen Märkten wie Korea, China oder in Amerika bereits seit
Anfang des neuen Jahrtausends entwickelte ,,inside-outside"-hybrid mall, ist
also eine Mischform aus einem offenen/open-air und einem
geschlossen/überdachten Teil des Shoppingcenters.
54
Die in dieser Arbeit
gewählte neue deutsche Betriebsform Hybride Mall hat, wie in diesem
Abschnitt gezeigt, nichts mit der amerikanischen hybrid mall zu tun, da es sich
hier nicht um die Kombination aus einem Fachmarktzentrum mit einem
Shoppingcenter handelt und die maximalen 15.000 m² um Längen
überschritten werden. Sie kann auch nur für Deutschland angewandt werden,
ist nicht auf andere Märkte übertragbar und wird im folgenden Kapitel
umfassend dargestellt.
55
49
Vgl.: http://www.azlidesign.com/public-buildings/24-city-by-callison-in-chengdu-china/
50
http://www.hok.com/cfm/ProjectDetailArchive.cfm?Tag=&projectID=1976&TagList= Asia%20Pacific^
Master%20Plan^Mixed%20Use^Planning^Urban%20Design (02.12.2012)
51
Vgl.: http://fullyarticulated.typepad.com/sprawledout/the-mighty-mighty-edge-no.html (02.12.2011)
52
http://m.ddr.com/properties/USA/Minnesota/Coon%20Rapids/Riverdale%20Village/A20818 (02.12.2011)
53
ebenda
54
Vgl.:
http://retailtrafficmag.com/design/analysis/retail_popular_insideoutside_hybrid/ (02.12.2011)
55
Vgl.: Jahn, Telefonat vom 24.01.2012
16
2.2
Hybride Malls in Deutschland
In Deutschland hat sich im letzten Jahr aus den vorher beschriebenen
Centertypen eine weitere neue Bezeichnung namens ,,Hybride Mall" entwickelt.
Dieser neue Centertypus ist, wie auch die internationalen ,,hybrid malls", eine
Mischform. Der deutsche Typus vereinigt die Merkmale des Shoppingcenters
mit denen des Fachmarktzentrums auf kleinerer Fläche. Diese neue Form wird
von Experten mit großem Interesse verfolgt. Jedoch ist die allgemeine
Wahrnehmung der Hybriden Malls unauffälliger, als bei neuen gigantischen
Einkaufszentren.
56
Hybride Malls entwickelten sich nicht, wie man durchaus vermuten könnte, aus
Ideen von Architekten und Stadtplanern, die nach neuen Möglichkeiten und
Alternativen suchten, sondern sie sind vielmehr das Ergebnis eines gesättigten
Marktes, in dem es innovativen Unternehmen immer wieder gelingt, neue
Nischen zu entdecken.
57
Hybride Malls eignen sich für die aufkommenden
Veränderungen des Einzelhandels. So entschließen sich immer mehr SB-
Warenhäuser zur Flächenreduzierung. Doch was geschieht mit der Restfläche?
Für Eigentümer bieten Hybride Malls die Möglichkeit aus der restlichen Fläche
kleinere Ladengeschäfte zu gestalten und diese zusammen mit dem
verkleinerten SB-Warenhaus durch eine Mall zu verbinden. Diese Lösung kann
auch bei Baumärkten oder Möbelhäusern gewählt werden. Somit entsteht für
den Kunden ein interessanterer Mietermix wodurch dann entweder die
Einnahmen steigen oder die Einnahmen gesichert werden können und der
Standort somit länger betrieben.
58
Zudem hat ein einzelnes Warenhaus ein
geringeres Einzugsgebiet als ein verkleinertes Warenhaus mit zusätzlichen
Einzelhändlern und Dienstleistungen. Die dadurch erhöhte Frequenz bringt
auch dem SB-Warenhaus mehr Kundschaft. Der neue Typus eignet sich, neben
Bestandsobjekten, auch als Neubau für Klein- und Mittelstädte, welche für
klassische große Einkaufszentren keinen Platz bieten.
59
Das faszinierende und deutlich vorteilhafte Merkmal einer Hybriden Mall ist die
Kombination aus der notwendigen Nahversorgung durch großflächige
Lebensmittelläden mit innerstädtischen Sortimenten. Auch einer qualitativ
ansprechende Architektur in sehr guten Lagen. Neben der Versorgung durch
Fachmärkte und Lebensmittelmärkte wird das Angebot noch durch
Gastronomie abgerundet.
60
Die zumeist guten Innenstadtlagen können zum
einen aufgrund des geringeren Flächenbedarfs von überwiegend unter 15.000
m
2
realisiert werden. Zum anderen spielt das Planungsrecht eine große Rolle,
56
Vgl.: Vierbuchen, Der Handelsimmobilien Report Nr. 90 vom 04.03.2011, S. 5 f.
57
Vgl.: Jahn, White Paper Hybride Malls, 2011, S.6
58
Vgl.: Bühren, Immobilienzeitung Ausgabe 07/2011 vom 17. Februar 2011, S. 7
59
Vgl.:
Schwanenflug von, Immobilienzeitung Ausgabe
41/2011 vom 13. Oktober 2011, S. 11
60
Vgl.: Vierbuchen, Der Handelsimmobilien Report Nr. 90 vom 04.03.2011, S. 6
17
auf welches später im Punkt Chancen und Risiken in dieser Arbeit näher
eingegangen wird.
Die zu Fachmarktzentren vergleichsweise bessere Architektur der ein- bis
zweigeschossigen Hybriden Malls bietet den Besuchern und Kunden aufgrund
einer Mall-Erschließung der einzelnen Mietflächen eine Art
Shoppingcentergefühl. Die Baukörper an sich sind zwar schlicht, wie bei einem
Fachmarktzentrum, dennoch architektonisch besser und ordentlicher
gestaltet.
61
Die überwiegend nur auf günstige Baukosten optimierten
Fachmarktzentren können keine qualitativ hochwertige Architektur
anstreben.
62
Das typische Merkmal der begrenzten Flächengröße bei Hybriden Malls auf
meistens maximal 15.000 m² ist bei den Reinformen Shoppingcenter und
Fachmarktzentrum nicht gegeben.
63
Wenn in eine Hybride Mall noch ein SB-
Warenhaus oder ein großer Fachmarkt, wie bspw. ein Baumarkt integriert ist,
werden die 15.000 m² häufig überschritten und die typischen Eigenschaften
leicht verfälscht.
64
Darüberhinaus befinden sich Hybride Malls vorwiegend an
Standorten, die von einem nicht allzu starken Wettbewerbsumfeld umgeben
sind. Daher werden als Standorte eher Klein- und Mittelstädte bevorzugt
angesehen, da sich diese außerhalb von großen und einflussreichen
Innenstädten mit Shoppingcentern befinden.
65
Hybride Malls kommen
außerdem mit einem kleineren Einzugsgebiet aus.
66
Wie im oberen Abschnitt der Shoppingcenter bereits erläutert, spielt der
optimale Mieter- und Branchenmix bei erfolgreichen Handelsimmobilien eine
sehr große Rolle, so natürlich auch bei dem neuen Hybriden-Mall-Typus. Der
optimale Mietermix besteht aus einem regelmäßigen Grundangebot und einem
erschwinglichen Angebot an Bekleidung, kombiniert mit
Gastronomiekonzepten. Der vorhandene bzw. geplante Mietermix muss neben
der Vielfältigkeit vor allem auch auf das einzelne Einzugsgebiet abgestimmt
sein bzw. werden.
67
So ist für die Befriedigung des kurz- bis mittelfristigen
Bedarfs ein bestimmtes Level an Angeboten notwendig, andernfalls
entscheidet sich der Kunde doch für das Fachmarktzentrum an der
Stadtperipherie. Zur Deckung dieser Bedürfnisse dienen in erster Linie
Lebensmittelgeschäfte, Drogeriemärkte und Dienstleister, gefolgt von Textil-
und Schuhfachmärkten.
61
Vgl.: Vierbuchen, Der Handelsimmobilien Report Nr. 90 vom 04.03.2011, S. 6
62
Vgl.: Hahn Gruppe, Retail Real Estate Report - Germany, 6. Ausgabe 2011/2012, S. 40
63
Vgl.: Schaffner : Newsletter Hybride Malls Ausgabe 107 vom 02.12.2011, S. 1
64
Vgl.: Jahn, White Paper Hybride Malls, 2011, S. 10
65
Vgl.: Hahn Gruppe, Retail Real Estate Report - Germany, 6. Ausgabe 2011/2012, S. 40
66
Vgl.: Bühren, Immobilienzeitung Ausgabe 07/2011 vom 17. Februar 2011, S. 7
67
Vgl.: Hahn Gruppe, Retail Real Estate Report - Germany, 6. Ausgabe 2011/2012, S. 40
18
Details
- Seiten
- Erscheinungsform
- Erstausgabe
- Jahr
- 2012
- ISBN (PDF)
- 9783863418571
- ISBN (Paperback)
- 9783863413576
- Dateigröße
- 6.1 MB
- Sprache
- Deutsch
- Institution / Hochschule
- Hochschule für Technik und Wirtschaft Berlin
- Erscheinungsdatum
- 2015 (Februar)
- Note
- 1
- Schlagworte
- Mischform Mietermix gesättigter Markt Einzelhandelsimmobilie Handelsimmobilie Shoppingcenter
