Konsequenzen der Energieeinsparverordnung auf den Mietpreis von Immobilien

2. Klimaziele der Bundesrepublik Deutschland

Um die weltweiten Treibhausgasemissionen weltweit zu stabilisieren, hat die internationale Staatengemeinschaft auf dem Weltgipfel 1992 in Rio eine Klimarahmenkonvention vereinbart. Im Kyoto-Protokoll wurden im Anschluss 1997 rechtsverbindliche Zusagen für die Treibhausgasemissionen der Industriestaaten festgehalten.^[1] Hierin haben sich die beteiligten Industriestaaten verpflichtet, ihre Emissionen um insgesamt 5 Prozent im Zeitraum 2008 bis 2012 gegenüber 1990 zu verringern. In diesem Sinne hat die Europäische Union angekündigt, ihre Emissionen im gleichen Zeitraum um insgesamt 8 Prozent zu senken. Die Bundesrepublik Deutschland als einer der größten Industriestaaten in der Europäischen Union hat sich darüber hinaus verpflichtet, hiervon 21 Prozent zu tragen.^[2]

Unabhängig von den notwendigen Anstrengungen anderer Staaten möchte Deutschland eine Vorreiterrolle einnehmen und hat die eigenen Ziele zur Reduzierung der Treibhausgase bis zum Jahr 2020 auf 40 Prozent angehoben.^[3] Um diese ehrgeizigen Ziele zu erreichen hat die Bundesregierung ein umfassendes Integriertes Energie- und Klimaprogramm entwickelt, welches eine hochmoderne, sichere und klimaverträgliche Energieversorgung in Deutschland sicherstellen soll und Maßnahmen zugunsten von mehr Energieeffizienz und zu mehr erneuerbaren Energien beinhaltet. Mit dem Energiekonzept hat die Bundesregierung 2010 aus diesen Zielen ein zweistufiges Konzept erarbeitet, welches nach dem Jahr 2020 eine nochmalige Reduzierung der Treibhausgasemission um 80 Prozent bis zum Jahr 2050, bezogen auf das Jahr 1990, besagt.^[4] Dieses wird nur zu erreichen sein, wenn die erneuerbaren Energien zukünftig den Hauptanteil der deutschen Energieversorgung stellen und der Gesamtenergieverbrauch deutlich gesenkt bzw. die Energieeffizienz signifikant erhöht wird. Mit dem Energiepaket hat die Bundesregierung 2011 ein Gesetzespaket geschaffen, aus dem das Bundeskabinett, der Bundestag und der Bundesrat insgesamt sechs Gesetze und Verordnungen verabschiedet haben. Diese sehen neben den bereits genannten Maßnahmen den schrittweisen Ausstieg aus der Kernenergie bis zum Jahr 2022, den beschleunigten Netzausbau der Stromtrassen und den weiteren Ausbau der erneuerbaren Energien vor.

Um die gesteckten Ziele zu erreichen müssen beim Energieverbrauch in den vier Sektoren des Primärenergieverbrauchs (Industrie; Gewerbe, Handel, Dienstleistung; Verkehr; Haushalt) sowohl der einzelne Verbrauch gesenkt sowie die Energieproduktivität erhöht werden. Die jährliche Sanierungsrate der Energieproduktivität muss für die Zielerreichung des Primärenergieverbrauches 2020 mindestens 2 % und für die Zielerreichung 2050 mindestens 2,5 % betragen (siehe hierzu Tabelle 1). Da der Primärenergieverbrauch in den einzelnen Sektoren unterschiedlich ist, muss die Sanierungsrate entsprechend differenziert werden. Die Bundesregierung hat einen Monitoring-Bericht eingeführt, welcher die Fortschritte der Klimaziele erfasst und aufzeigt. In Tabelle 1 ist übersichtlich dargestellt, was in einem Zielszenario 2008/2020 und 2008/2050 bisher erreicht worden ist bzw. wie hoch die Abweichungen sind.

Tab. 1: Veränderungen des sektoralen Energieverbrauchs und der sektoralen Energieproduktivitäten im Referenz- und in den Zielszenarien für das Energiekonzept der Bundesregierung, 2008 bis 2020 und 2008 bis 2050

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Quelle: Expertenkommission zum Monitoring-Prozess „Energie der Zukunft“, Stellungnahme zum ersten Monitoring-Bericht der Bundesregierung für das Berichtsjahr 2011, Dezember 2012, Seite 22

In allen Bereichen liegen die bisher unternommenen Anstrengungen hinter den Erwartungen. Für den Sektor Haushalt, indem die spezifische Mietbetrachtung dieser Ausarbeitung Beachtung findet, ergibt sich für das Referenzszenario 2008/2020 lediglich ein Wert von -9% statt der notwendigen -12% und für das Referenzszenario 2008/2050 lediglich ein Wert von -25% statt der notwendigen -47%. Die Sanierungsrate muss demgemäß von 1,4% auf 1,7% im Szenario 2008/2020 steigen und im Szenario 2008/2050 von 0,9% auf 1,8% sogar verdoppelt werden.

Damit die angestrebten Klimaziele dennoch erreicht werden können, hat die Bundesregierung in den unterschiedlichen Sektoren Korrekturen zur Umsetzung erarbeitet und Änderungen beschlossen. Für die vorliegende Arbeit sind Änderungen im Mietrecht und in der Förderung von Sanierungen ausschlaggebend und werden im Gliederungspunkt 5 – Rahmenbedingungen energetischer Sanierung im Mietwohnungsmarkt aufgegriffen.

Um die Eingrenzung der vielfältigen Maßnahmen zu erleichtern kann Abbildung 4 herangezogen werden. Von den Oberzielen der Klimaziele, der Reduktion der Treibhausgasemissionen und dem Ausstieg aus der Kernenergie, leiten sich nach und nach Unterziele in den Ebenen 1 bis 3 ab. Hieraus sollen im Folgenden das EEWärmeG und EnEV nebst der aktuellen Novelle EnEV 2012 näher betrachtet werden. Auch das in der Abbildung 4 nicht explizit aufgeführte IEKP benötigt im folgenden Gliederungspunkt 2.1 eine genauere Darstellung.

Abb. 4: Zielhierarchisierung der Energiewende, Auswahl

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Quelle: Expertenkommission zum Monitoring-Prozess „Energie der Zukunft“, Stellungnahme zum ersten Monitoring-Bericht der Bundesregierung für das Berichtsjahr 2011, Dezember 2012, Seite 7

2.1 Integriertes Energie- und Klimaprogramm [IEKP]

Das Bundeskabinett hat im Dezember 2007 das Integrierte Energie- und Klimaprogramm beschlossen, welches insgesamt 29 Maßnahmen zu mehr Energieeffizienz und mehr erneuerbaren Energien enthält. Der Maßnahmenkatalog ist unter gemeinsamer Federführung des Bundesministeriums für Wirtschaft und Technologie und des Bundesministeriums für Umwelt, Naturschutz und Reaktorsicherheit erarbeitet worden.^[5]

Die Maßnahmen im Einzelnen:

1. Kraft-Wärme-Kopplung (BMWi)
2. Ausbau der erneuerbaren Energien im Strombereich (BMU, BMWi, BMVBS)
3. CO2-arme Kraftwerkstechnoliegen (BMWi, BMU, BMVBS, BMBF)
4. Intelligente Messverfahren für Stromverbrauch (BMWi)
5. Saubere Kraftwerkstechnologien (BMU)
6. Einführung moderner Energiemanagementsysteme (BMF)
7. Förderprogramm für Klimaschutz und Energieeffizienz, außerhalb von Gebäuden (BMU, BMWi, BMVBS, BMELV)
8. Energieeffiziente Produkte (BMWi, für freiwillige Kennzeichnung mit Umweltschutzzeichen: BMU)
9. Einspeiseregelung für Biogas in Erdgasnetze (BMWI)
10. Energieeinsparverordnung 2009 (BMVBS, BMWi)
11. Betriebskosten bei Mietwohnungen (BMVBS, BMWI)
12. CO2-Gebäudesanierungsprogramm (BMVBS)
13. Energetische Modernisierung der sozialen Infrastruktur (BMVBS)
14. Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz (BMU)
15. Programm zur energetischen Sanierung von Bundesgebäuden (BMVBS)
16. CO2-Strategie PKW (BMU)
17. Ausbau von Biokraftstoffen (BMU, BMF, BMELV)
18. Umstellung der Kfz-Steuer auf CO2-Basis (BMF)
19. Verbrauchskennzeichnung PKW (BMWi)
20. Verbesserte Lenkungswirkung der LKW-Maut (BMVBS)
21. Flugverkehr (BMU, BMVBS)
22. Schiffsverkehr (BMVBS, BMU)
23. Reduktion der Emissionen fluorierter Treibhausgase (BMU)
24. Allgemeine Verwaltungsvorschriften zur Beschaffung energieeffizienter Produkte und Dienstleistungen (BMWi)
25. Energieforschung und Innovation (BMWi, für Gesamtmathematik, BMU, BMBF, BMVBS, BMELV)
26. Elektromobilität (BMWi, BMVBS, BMBF, BMU)
27. Internationale Projekte für Klimaschutz und Energieeffizienz (BMU, BMWi, Beteiligung BMZ)
28. Berichterstattung der Botschaften und Konsulate (AA)
29. Transatlantische Klima- und Technologieinitiative (AA, BMWi)

Viele der hier gelisteten Eckpunkte scheinen betrachtungsrelevante Regelungen im Sinne dieser Ausarbeitung zu sein, tatsächlich hat jedoch nur der Eckpunkt 10, Energieeinsparverordnung 2009, diese Relevanz und soll daher im Folgenden näher beschrieben werden. Integriert ist die EEWärmeG Betrachtung und die anschließende, bereits im IKEP geforderte, Novelle der Energieeinsparverordnung.

2.2 Gesetze und Verordnungen [EnEV und EEWärmeG]

Die aktuell gültige Energieeinsparverordnung ist am 01. Oktober 2009 in Kraft getreten und Teil des deutschen Wirtschaftsverwaltungsrechtes. Die EnEV hat die WschV und die HeizAnlV einerseits zusammengefasst und gleichzeitig abgelöst. Die erste Fassung der EnEV stammt aus dem Jahr 2002 und ist durch die EG-Richtlinie über die Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden (2002/91/EG) im Jahr 2004 überarbeitet worden und 2007 in Kraft getreten. Im Verlauf der letzten Jahre sind weitere Änderungen in Kraft getreten und in die EnEV eingeflossen. Unter dem Gliederungspunkt 2.3 Novelle EnEV 2012 werden die aktuell angestrebten Entwicklungen aufgegriffen.

Das aktuell gültige Erneuerbare-Energien-Wärme-Gesetz ist am 01.01.2009 in Kraft getreten und wie die EnEV Teil des deutschen Wirtschaftsverwaltungsrechtes. Die Grundlage der EEWärmeG ist die Erneuerbare-Energien-Richtlinie (2009/28/EG).

Beide Rechtsvorschriften überschneiden sich in bestimmten Regelungen bzw. ergänzen sich durch Kombinationsmöglichkeiten.

Die EnEV betrachtet die Gesamtbilanz eines Gebäudes, also den Gesamtenergieaufwand. Man spricht hier auch vom Jahres-Primärenergiebedarf, der wie folgt definiert ist: Energiemenge, die zur Deckung des Jahresheizenergiebedarfs QH und des Trinkwasserwärmebedarfs QTW (Bedarf und Aufwand der Anlagentechnik) benötigt wird, unter Berücksichtigung der zusätzlichen Energiemenge, die durch vorgelagerte Prozessketten außerhalb der Systemgrenze „Gebäude“ bei Gewinnung, Umwandlung und Verteilung der jeweils eingesetzten Brennstoffe entsteht.^[6]

Die Berechnung des Jahres-Primärenergiebedarfs eines Wohngebäudes ist in der DIN V 18499, DIN V 4108-6 und DIN V 4701-10 festgelegt. Die Berechnungsvorschriften der vorgenannten DIN Vorschriften ermitteln einen spezifischen Transmissionswärmeverlust (Wärmedurchgangskoeffizient unter Berücksichtigung von Temperaturfaktoren und Wärmebrückeneffekten), welcher einen festgelegten Wert nicht übersteigen darf und im Energieausweis nach § 16 der EnEV 2009 nachgewiesen werden muss. In die Berechnung des Wärmedurchgangskoeffizienten fließen sowohl bauliche Maßnahmen, wie der Wärmeschutz, als auch der Einsatz von technischen Anlagen, z.B. Heizungsanlagen wie Fern-/Nahwärme, Pelletheizung, Sole-Wasser-Wärmepumpe, Öl-/Gas-BW-Anlagen, ein. Die EnEV erlaubt die Kombination beider Maßnahmen sowohl im Neubau als auch bei der Sanierung von Bestandsimmobilien.

Das EEWärmeG enthält eine Pflicht zur Nutzung erneuerbarer Energien zur Deckung des Wärmeenergiebedarfs in Gebäuden. Erneuerbare Energien, die in der EEWärmeG berücksichtigt werden, sind z.B. die gewonnene Wärme aus solarer Strahlungsenergie (Mindestanteil 15%), feste Biomasse (50%), flüssige Biomasse (50%), gasförmige Biomasse (30%), Geothermie und Umweltwärme (50%). Sollten diese Nutzungspflichten nach § 3 EEWärmeG nicht erreicht werden oder nicht möglich sein, so können Ersatzmaßnahmen wie die Nutzung von Abwärme (50%), KWK-Anlagen (50%) oder Nah- und Fernwärme (50%) genutzt werden. Allerdings gilt einschränkend für unsere Betrachtung, dass diese Pflichten der EEWärmeG sich nur auf den Neubau von Gebäuden beziehen.^[7] In der EnEV 2009 ist unter Abschnitt 3, Bestehende Gebäude und Anlagen geregelt, welche Wärmedurchgangskoeffizienten bei Bestandsimmobilien zulässig sind. Allerdings sind entsprechende Maßnahmen, die zu einem Erreichen der geforderten Wärmedurchgangskoeffizienten führen, aktuell vom Vermieter nur dann nachzuweisen, wenn eine Modernisierung der Mietimmobilie erfolgen soll. Der Nachweis ist in Form eines Energieausweises zu erbringen, welcher in der EnEV 2009 unter Abschnitt 5, Energieausweise und Empfehlungen für die Verbesserung der Energieeffizienz, §16 ff. beschrieben ist. Diese sind seit Inkrafttreten der EnEV unaufgefordert den zuständigen Behörden und Mietern vorzulegen.^[8]

Die Maßnahmen müssen im Einzelnen an folgenden Bauteilen durchgeführt werden:

1. Außenwände
2. Fenster, Fenstertüren, Dachflächenfenster und Glasdächer
3. Außentüren
4. Decken, Dächer und Dachschrägen
5. Wände und Decken gegen unbeheizte Räume, Erdreich und nach unten an Außenluft
6. Vorhangfassaden

Der genaue Wortlaut sowie die genauen Anforderungen (Höchstwerte der Wärmedurchgangskoeffizienten Umax1, wobei Umax1 der Wärmedurchgangskoeffizient des Bauteils unter Berücksichtigung der neuen und der vorhandenen Bauteilschichten) für die Berechnung opaker Bauteile ist DIN En ISO 6946: 1996-11 zu verwenden.^[9]

2.3 Novelle EnEV 2012

Die neu gefassten EU-Richtlinien über die Gesamteffizienz von Gebäuden (2010/31/EU) sowie der Kabinettbeschluss zum Energiekonzept und zur Energiewende haben das Bundesministerium für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung und das Bundesministerium für Wirtschaft und Technologie veranlasst, ein Novellierungsverfahren zur bestehenden EnEV zu initiieren.^[10] Das Novellierungsverfahren ist noch nicht ratifiziert und damit noch nicht rechtsverbindlich, bis dahin gilt die EnEV 2009 uneingeschränkt fort.

Der aktuell vorliegende Entwurf beinhaltet im Wesentlichen folgende Änderungen:^[11]

- Reduzierung des zulässigen Jahres-Primärenergiebedarfs um durchschnittlich 12,5 % bei Neubauten sowie die Reduzierung des Wärmedurchgangs-koeffizienten auf 10 %, in den Jahren 2014 und 2016
- Beibehaltung der Anforderungen im Gebäudebestand
- Pflicht zur Übergabe des Energieausweises an den Käufer oder Mieter
- Einrichtung eines unabhängigen Stichprobenkontrollsystems für den Energieausweis

Die vorgesehenen Änderungen, den Jahres-Primärenergiebedarf im Neubau nur noch auf einen Wert um durchschnittlich 12,5 % abzusenken, bedeuten gegenüber der bestehenden EnEV eine erhebliche Minderung des ursprünglichen Zieles. In der EnEV 2009 liegt der Zielwert der Reduzierung noch bei 30 %.

Die DGNB hat die Zurücknahme der Ziele zur Reduzierung des Jahres-Primär­energie­verbrauches kritisiert und in ihrem Positionspapier dazu angemerkt:

Zitat:

„Die Erfahrungen aus der Anwendung des DGNB Zertifizierungssystems belegen, dass eine Steigerung der Zielwerte um 30 Prozent bereits heute bei Neubauten gut erreichbar ist. (…) Sie fordert außerdem, den gesamten Lebenszyklus von Gebäuden zu betrachten.“^[12]

3. Wohnungswirtschaftliche Einflussgrößen

Das Statistische Bundesamt weist für das Jahr 2010 einen bewohnten Wohnungsbestand von 36,1 Mio. Wohnungen für die Bundesrepublik Deutschland aus. Der Gesamtwohnungsbestand (unbewohnte und bewohnte Objekte) beträgt im selben Jahr immerhin 40,5 Mio. Wohnungen und weist damit im Mittel einen Wohnungsleerstand von 10,9% aus. Gegenüber dem Jahr 2006 ist der Gesamtwohnungsbestand lediglich um 1,7% gestiegen.^[13] Die Betrachtung der vorbeschriebenen Klimaziele und die des energetischen Sanierungspotentials gewinnt durch eine sinkende Neubauquote eine verschärfende Brisanz. Neubauwohnungen unterliegen in der EnEV schon seit einigen Jahren höheren energetischen Anforderungen und bilden daher eine solide Basis, um den Energieverbrauch auch in Zukunft gering zu halten. Allerdings kann Abbildung 5 entnommen werden, dass der Wohnungsneubau in den Jahren 2000 bis 2010 stark rückläufig ist. Besonders die Neubauentwicklung der eigengenutzten Wohnungen (und Häuser) ist in den letzten Jahren auffällig stark gesunken. Die Eigentumsquote privater Haushalte ist im Vergleich zu unseren europäischen Nachbarn seit jeher gering und beträgt in Deutschland 2009 37,3%.^[14] Demnach entfallen über 60% des Wohnungsbestandes in Deutschland auf den Mietmarkt. Im Sinne der angestrebten Klimaziele und der vorliegenden Arbeit ist der Wohnungsmietmarkt demnach eindeutig eine der wichtigsten Einflussgrößen. Sollte sich der Wohnungsneubau weiterhin auf einem solch niedrigen Niveau bewegen – wovon auszugehen ist, da der demografische Wandel und die sinkenden Bevölkerungszahlen in Deutschland einen mitentscheidenden Anteil daran haben – wird auch in Zukunft dem Mietmarkt eine tragende Rolle bei der Erreichung der Klimaziele zufallen.

Abb. 5: Wohnungsneubau in Deutschland nach Nutzung der Wohnungen, 2000 bis 2010

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Quelle: Mietwohnungsbau in Deutschland – regionale Verteilung, Wohnungsgrößen, Preissegmente, Auftrag der Kampagne „Impulse für den Wohnungsbau“, Hannover 2012, Seite 12

Der Wohnungsbestand im Allgemeinen ist für die Wirtschaftlichkeit von energetischen Sanierungsmaßnahmen, und den daraus resultierenden Auswirkungen auf die Klimaziele, den Energiebedarf sowie die Wohnkosten, ein entscheidender Faktor. Die statistischen Daten der Wohngebäudeart, den Haustypen (wie Einfamilienhäuser, Mehrfamilienhäuser, Wohnungen), der regionalen Verteilung (in Stadt, Umland, Land) oder der differenzierenden Größenklassen sind in der Bundesrepublik Deutschland weitestgehend gut erfasst. Für die weiteren Ausführungen beruhen diese im Wesentlichen auf den Daten des Statistischen Bundesamtes und erlauben konkrete Bezüge zur Entwicklung des Wohnungsbestandes. Hingegen sind Aussagen wie zur Wohnungsbeschaffenheit und des Sanierungsstandes nicht erfasst und können daher in dieser Ausarbeitung nur annähernd interpretiert werden. Weiterhin ist es unbefriedigend, dass die prognostizierten Energieeinsparziele im Wohnungsmarkt auf Schätzungen basieren müssen und daher das Risiko in sich tragen, einen Teil der angestrebten Klimaziele zu verfehlen. Für die Erarbeitung der Aussage nach Konsequenzen auf den Mietpreis sollen aber die Spannbreiten vorerst genügend aussagekräftig sein. Um in diesem Sinne eine belastbare Ergebnisorientierung zu erlangen, werden im Weiteren die vorhandenen Strukturen des Gebäude- und Wohnungsbestandes, die Klassifizierung als auch das energetische Sanierungspotential näher beschrieben.

3.1 Struktur des Gebäude- und Wohnungsangebotes

Der Gebäudebestand der Bundesrepublik Deutschland ist durch die wachsende Technologiesierung bei der Errichtung von Gebäuden, durch die Einführung neuer Baumaterialien, durch konstruktive Verbesserungen und sich verändernden Nutzungsanforderungen geprägt. Um die Gebäudetypologie zu klassifizieren und für spätere Betrachtungen vergleichbar zu machen, wurde die erste deutsche Gebäudetypologie für Wohngebäude bereits 1990 veröffentlicht. Seit dem ersten Erscheinen der EnEV wurden diese Gebäudetypologien anhand ihrer Einsparpotentiale, z.B. durch Baualtersklassen, stetig weiter entwickelt. Im Rahmen der Europäischen Klimaziele sind die wesentlichen Erkenntnisse der Gebäudetypologie, bzw. der Gebäude- und Wohnungsstruktur im EU-Projekt TABULA zusammengefasst worden.^[15]

Hiernach ist der gesamte Wohnungsbestand in Europa in 36 Basistypen klassifiziert und vereinfacht damit unterschiedlichste energierelevante Hochrechnungen im Sinne der Energieeffizienz. Demnach sind die Baualtersklassen in die Stufen A bis J, entsprechend ihres Erbauungsjahres, gegliedert und werden weiter in die Größenklassen EFH, RH, MFH, GMH und HH verteilt. Da nicht alle Größenklassen in allen Baualtersklassen vertreten sind, ergeben sich insgesamt nur 36 Basistypen. Hinzu kommen weitere 8 Sonderfälle, die sich aus dem Fertighausbau der Baualtersklassen und Größenklassen ergeben.^[16] Innerhalb der Basistypen (inkl. der Sonderfälle) können je nach Bedarfsfall baukonstruktive Subtypen, wie Fachwerkhaus, Holzständer- oder Holzrahmenbauweise, Tafelbauweise, Beton-Sandwichelementbauweise, etc. vertieft werden.

Für die vorliegende Ausarbeitung soll aber im Sinne der Ausarbeitungseffizienz, für die Betrachtung der Mietpreisgestaltung im Sanierten Mietwohnungsmarkt, nicht vertiefend auf die Gebäudetypologie eingegangen werden. Für spätere differenziertere Ausarbeitungen und einhergehende genauere Zahlenwerte, insbesondere im Rahmen der unterschiedlichen resultierenden Kosten der energetischen Sanierung, müssen die Baualtersklassen und die Größenklassen allerdings herangezogen werden.

Eine Strukturdifferenzierung nach Anbietern von Wohnraum in Deutschland ist allerdings unerlässlich für die vorliegende Betrachtung. Abbildung 6 ist zu entnehmen, wie sich der Wohnungsbestand aufteilt. Einerseits finden wir die Selbstnutzer einer Wohnimmobilie (Anzahl 15,9 Mio. Wohnungen), also diejenigen die nicht vermieten und daher für die weitere Betrachtung ausgeklammert werden sollen, und anderseits die Vermieter, welche sich in die professionell-gewerblichen Anbieter (Anzahl 9,2 Mio. Wohnungen) und die privaten Anbieter (Anzahl 14,5 Mio. Wohnungen) von Wohnraum gliedern. Energetische Wohnraumsanierung im Mietwohnungsmarkt schließt die Ein- und Zweifamilienhäuser der privaten Kleinvermieter mit ein. Den Großteil bilden aber eindeutig die klassischen Wohnungen in Mehrfamilienhäusern oder Wohnanlagen (Hochhäuser).

Abb. 6: Struktur des deutschen Bestandes an Wohnbauten nach Anbietern

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Quelle: GdW, Wohnungswirtschaftliche Daten und Trends, 2008 bis 2009, IfS-Berechnung des statistischen Bundesamtes

Für die Entscheidung von energetischen Sanierungen ist vor allem von Bedeutung, wer die eigentlichen Vermieter sind. Ein privater Kleinanbieter legt andere Bewertungsmaßstäbe zugrunde als ein professionell-gewerblicher Anbieter. Beide Vermieter-Typen werden aber stets nur unter dem Gesichtspunkt der ökonomischen Relevanz in energetische Sanierungsmaßnahmen investieren. Es kann weiter davon ausgegangen werden, dass professionell-gewerbliche Anbieter zahlenmäßig den privaten Kleinanbietern unterlegen sind, zugleich aber über größere Immobilienbestände verfügen und sich dadurch wesentlich leichter Zugang zu entsprechendem Fachwissen verschaffen können als die Privatvermieter.

3.2 Klassifizierung des Wohnungsbestandes

Die energetische Qualität, oder die bestehende Energieeffizienz von Gebäuden, korreliert mit der Gebäudegeometrie und der Gebäudetypologie. Gerade die Gebäudegeometrie, also die Art und Form der Außenhülle beeinflusst maßgeblich den Transmissionswärmeverlust. Die einzelnen Bauteilflächen und ihre physikalischen Eigenschaften in Verbindung mit ihrer konstruktiven Anordnung verkomplizieren die mathematische Berechnung der Transmissionswärmeverluste entsprechend. Im Wesentlichen tragen aber die Art der Wärmeerzeugung und der eingesetzte Energieträger zu möglichen energetischen Sanierungen bei, denn letztendlich sollen durch die Effizienzsteigerung und Reduzierung dieser die Energiekosten gesenkt und somit die Klimaziele erreicht werden. Die unterschiedlichen Energiearten für die Beheizung von Wohnimmobilien sind neben Gas und Heizöl, Fernwärme, Holz, Elektrizität, Briketts, Koks oder Kohle, sowie Biomasse und Sonnenenergie. In der Gesamtbetrachtung aller Wohnungen ist Gas, gefolgt von Heizöl, der am häufigsten verwendete Energieträger. Die am häufigsten verwendeten Heizungsarten sind Sammelheizungen und Block- bzw. Zentralheizungen. Die genauen Werte und Anteile finden sich in Tabelle 2 des Statistischen Bundesamtes.

Tab. 2: Bewohnte Wohnungen 2010, nach Nutzungsart, Baujahr, Wohnungsgröße und Gebäudegröße

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Quelle: Statistisches Bundesamt, Wiesbaden 2013

Eine Differenzierung des Gesamtwohnungsbestandes nach Art der Nutzung – also die Aufteilung nach Eigentümerwohnungen und Mietwohnungen – verändert die Verteilung der eingesetzten Energieart, obwohl die Art der Wärmeerzeugung gleich bleibt. Tabelle 2 ist weiterhin zu entnehmen, dass der Anteil der Energieart mit Gas und Heizöl immer noch führend ist, aber der Anteil der Fernwärme bei den Mietwohnungen weitaus höher ist als bei den Eigentumswohnungen. Dadurch, dass große Mietimmobilien mit einer großen Anzahl an Wohnungen hauptsächlich in urbanen Zentren angesiedelt sind – in denen ebenfalls der Anteil an fernwärmeerzeugenden Kraftwerken sehr hoch ist – bildet sich eine natürliche Nachfrage-/Angebotssituation. Folglich kann die in den Kraftwerken erzeugte Prozesswärme auf kurzen Wegen höchst effizient zum Abnehmer, in diesem Fall die großen Wohnimmobilien, transportiert werden. Weiterhin muss in diesem Zusammenhang darauf hingewiesen werden, dass der Immobilieninvestor beim Einsatz von Fernwärme nicht in eine Heizungsanlage investieren muss. Hinzu kommt erschwerend für den Mieter, dass Fernwärme neben Flüssiggas der teuerste Energieträger ist.

3.3 Energetisches Sanierungspotential

Die Gebäudehüllenfläche – also Wände und Fenster, Dachfläche und die Keller- oder Fußbodenbeschaffenheit – verursacht durch den Transmissonswärmeverlust den größten Teil des Energiebedarfs von Bestandsgebäuden. Da die einzelnen Bauteile und ihre jeweiligen unterschiedlichen Wärmedurchgangskoeffizienten (in Relation zu ihrer Bauteilfläche gesetzt) unterschiedliche Transmissionswärmeverluste ergeben, ist eine pauschale Bestimmung der Wärmeverluste nicht möglich.^[17] Weiterhin kommt hinzu, dass die Art und Qualität der Wärmeversorgung in Korrelation zu den individuellen Transmissionswärmeverlusten steht. Demgemäß muss jedes Gebäude letztlich individuell betrachtet werden. Jede Immobilie, egal ob Ein- oder Zwei- oder Mehrfamilienhaus, hat seine spezifischen Wärmedurchgangskoeffizienten und in Ableitung einen individuellen Grad des energetischen Sanierungspotentials.

In Tabelle 3, Energiebedarf nach Baualtersklassen und Wohnungseinheiten, sind die Gebäudespezifischen Kennwerte einerseits nach Gebäudeklasse und andererseits nach Jahr der Erstellung gruppiert und mit ihrem durchschnittlichen Energiebedarf versehen worden. Es ist ersichtlich, dass Einfamilien- und Zweifamilienhäuser (1 WE und 2 E) den höchsten Energiebedarf haben, welches daraus resultiert, dass diese im Verhältnis zu den Mehrfamilienhäusern und Immobilien mit vielen Wohneinheiten (3-6 WE, 7-12 WE, 13-20 WE und >21 WE) eine ungünstige Korrelation von Wohnraum zu Gebäudehülle haben. Dies zeigt sich vor allem an dem niedrigeren Energiebedarf der Immobilien mit einer größeren Anzahl an Wohneinheiten. Ferner zeigt sich innerhalb der Gruppierung der Immobilien nach Errichtungsjahr ein besonders hoher Energiebedarf der zwischen 1919 und 1948, sowie zwischen 1949 und 1978 errichteten Häuser. Der Energiebedarf der Ein- und Zweifamilienhäuser ist bis 1918 besonders hoch und fällt erst in den Jahren nach 1979 erheblich. Hingegen ist der Energiebedarf der errichteten Mehrfamilienhäuser mit höheren Wohneinheiten besonders in den Nachkriegsjahren (1949 – 1979) auffallend hoch. Dass sich der größte Teil der Mietwohnungen gerade in diesem Alterssegment befindet, in dem das Sanierungspotential am stärksten ausgeprägt ist, unterstreicht die sozialökonomische Betrachtung.

Tab. 3: Energiebedarf nach Baualtersklassen und Wohnungseinheiten

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Quelle: Energetische Sanierung von Wohngebäuden; Wirtschaftlichkeit vs. Klimaschutz, Oktober 2012, Seite 40

Erst die 1. Wärmeschutzverordnung sowie die folgenden Verordnungen der WSchVO und EnEV senken den Heizwärmebedarf bei Neubauten erheblich ab. In Abbildung 7, Durchschnittlicher Heizwärmebedarf des Wohngebäudebestandes in Deutschland, wird das Verhältnis zu den älteren Bestandsimmobilen aufgezeigt. Weiterhin ist auch der Wohnanteil der einzelnen Errichtungsjahre grafisch dargestellt. Da der Anteil an neu errichteten Gebäuden und Immobilien in den letzten Jahren nicht außerordentlich hoch gewesen ist, machen die Immobilien mit einem besseren Wärmedurchgangskoeffizienten erst einen kleinen Teil am Wohnungsbestand in Deutschland aus. Auch in dieser Darstellung ist ersichtlich, dass das energetische Sanierungspotential der in der Nachkriegszeit errichteten Gebäude am höchsten ist.

Abb. 7: Durchschnittlicher Heizwärmebedarf des Wohngebäudebestandes in Deutschland

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Quelle: Energetische Sanierung von Wohngebäuden; Wirtschaftlichkeit vs. Klimaschutz, Oktober 2012, Seite 40

Hieraus leitet sich ab, dass zur Erreichung der Klimaziele gerade im Bestand von älteren Gebäuden und Wohnimmobilien die höchsten Einsparpotentiale für Wärme im Allgemeinen und letztendlich in der Reduzierung des CO2 Ausstoßes liegen.

[...]

^[1] Vgl. Rehkugler, Prof. Dr. Heinz / Erbil, Tayfun / Jandl, Jan-Otto / Rombach, Dr. Tobias (2012), Seite 2

^[2] Vgl. BMWi (2012), Die Energiewende in Deutschland, Seite 41-44

^[3] Vgl. Eichhammer, Dr. Wolfgang / Kockat, Judit / Rohde, Dr. Clemens / Schlohmann, Barbara (2012), Seite 1

^[4] Vgl. BMWi (2012), Nationales Reformprogramm, Seite 10

^[5] Vgl. Eichhammer, Dr. Wolfgang (2007)

^[6] Vgl. BMVBS (2010), Planung neuer Wohngebäude nach Energiesparverordnung 2009 und Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz, Berlin

^[7] Vgl. BMELV (2012), Positionspapier des BMELV zur Novelle des EEWärmeG, Berlin, Seite 6

^[8] Vgl. EnEV (2009)

^[9] Vgl. EnEV (2009)

^[10] Vgl. BMVBs (2010), Planung neuer Wohngebäude nach Energieeinsparverordnung 2009 und Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz, Berlin, Seite 17

^[11] Vgl. EnEV (2009)

^[12] Vgl. Hegger, Prof. Manfred (2013)

^[13] Vgl. Rehkugler, Prof. Dr. Heinz / Erbil, Tayfun / Jandl, Jan-Otto / Rombach, Dr. Tobias (2012), Seite 10

^[14] Vgl. Rehkugler, Prof. Dr. Heinz / Erbil, Tayfun / Jandl, Jan-Otto / Rombach, Dr. Tobias (2012), Seite 15

^[15] Vgl. Loga, Tobias / Diefenbach, Nikolaus / Born, Rolf (2011)

^[16] Vgl. Loga, Tobias / Diefenbach, Nikolaus / Born, Rolf (2011), Seite 9 - 12

^[17] Vgl. EnEV (2009), Seite 24 folgende