Immobilienprojektentwicklung am Beispiel eines Hotels

2 Grundlagen der Immobilienprojektentwicklung

Zu den Grundlagen der Immobilienprojektentwicklung gehören, neben der Definition des Terminus, die Zielsetzung, die Formen der Projektentwicklung sowie die zahlreichen Anforderungen an die Entwickler. Im folgenden Kapitel werden daher grundlegende Begriffe sowie Ziele und Formen der Projektentwicklung beschrieben und im Anschluss eine Einordnung in den gesamten Lebenszyklus einer Immobilie vorgenommen.

2.1 Definition und Begriffsbestimmung

Für den Begriff Immobilienprojektentwicklung besteht derzeit weder ein klare Definition noch eine rechtliche Abgrenzung. Der Terminus selbst kann in drei weitere Begriffe unterteilt werden - Immobilie, Projekt und Entwicklung.

Nach deutschem Recht bezeichnet der Begriff Immobilie den Grund und Boden sowie die damit fest verbundenen Sachen auf einem Grundstück.^[1] Aus ökonomischer Sicht werden Immobilien sowohl produktionstheoretisch und investitionstheoretisch beleuchtet. Die produktionstheoretische Sicht stellt die Immobilie als Anlagevermögen eines Unternehmens dar und dient somit dauerhaft dem lfd. Geschäftsbetrieb. Im Rahmen der Investitionstheorie werden Immobilien als Kapitalanlage bezeichnet.^[2]

Für den Projektentwicklungsprozess hingegen spielen die unterschiedlichen Immobilienarten aufgrund der damit verbundenen objektspezifischen Entwicklungsschritte eine wichtige Rolle.

Man unterscheidet maßgeblich zwischen Wohnimmobilien, Gewerbeimmobilien sowie Spezialimmobilien. Spezialimmobilien werden ausschließlich für eine individuell bestimmte Nutzung erstellt.^[3]

In der folgenden Abbildung sind die verschiedenen Immobilienarten benannt.

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung 1: Immobilienarten nach Art der Nutzung^[4]

Der Begriff Projekt beschreibt einen Plan, einen Entwurf oder ein Vorhaben. Unter Entwicklun g wird ein Prozess von Veränderung verstanden, welcher im zeitlichen Verlauf eine fortschreitende Tendenz von einer niedrigeren zu einer höheren Qualität der Dinge bedeutet.^[5] Fügt man diese Begriffe nun zusammen, so wird im ersten Schritt unter Immobilienprojekt ein Konzept für eine Immobilie verstanden. Projektentwicklung hingegen ist dem aktuellen Sprachgebrauch nach etwas, das ständig vorangetrieben wird, bis es zur Realisierung gelangt.

Mit dem Begriff Immobilienprojektentwicklung wird somit ein Prozess von dem Entwurf bis hin zur Realisierung eines Immobilienkonzeptes unter dem Aspekt der ständigen Wertschöpfung beschrieben. ^[6]

Anhand folgender Abbildung lässt sich die begriffliche Abgrenzung vornehmen.Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung 2: Phasen des Projektentwicklungsprozesses^[7]

Als Teilbereiche der Immobilienprojektentwicklung lassen sich Bauträgermaßnahmen und Public Private Partnerships hervorheben. Bei Bauträgermaßnahmen handelt es sich um die Erstellung von Wohngebäuden, welche sich i.d.R. an eine Vielzahl von Nachfragern und potenziellen Investoren richten. Folglich gibt es daher Unterschiede bei den einzelnen Schwerpunkten der verschiedenen Prozessschritte und insbesondere bei der Finanzierung, der Vermarktung und der Verhandlung mit den Investoren. Im Bereich der Public Private Partnerships werden die Aufgaben und finanziellen Mittel sowohl von der Kommune als auch dem privaten Investor und/oder Entwickler übernommen. Die Arbeitsteilung der einzelnen Prozessschritte kann je nach Objekt sehr individuell gestaltet werden, wodurch die Ableitung eines idealtypischen Ablaufs nicht möglich ist.

Aufgrund der hohen Individualität werden Bauträgermaßnahmen und Public Private Partnerships von den folgenden Ausführungen ausgeklammert, um den Rahmen dieser Arbeit einhalten zu können. Gleichwohl stimmen die beschriebenen Grundlagen und Ablaufschritte in einigen Teilen mit den Erläuterungen dieser Arbeit überein.

2.2 Formen der Projektentwicklung

Grundsätzlich lassen sich zwei verschiedene Formen der Immobilienprojektentwicklung unterscheiden:

- Projektentwicklung für den eigenen Bestand

- Projektentwicklung für den Investor

Die Projektentwicklung für den eigenen Bestand bedeutet die Entwicklung einer Immobilie im eigenen Namen sowie auf eigene Rechnung und ist mit langfristigen Investitionsabsichten verbunden. Tritt die Projektentwicklungsgesellschaft hingegen als Dienstleister für einen Investor auf, so wird das Objekt aufgrund seines Auftrages auf seinen Namen und seine Rechnung erstellt.^[8]

Darüber hinaus findet man in der Literatur vereinzelt eine dritte Form, Projektentwicklung als Consultingleistung.

Hier hat der jeweilige Projektherr, d.h. Projektentwickler oder Investor, die Möglichkeit, ausgewählte Projektentwicklungsleistungen im Rahmen von Werk- oder Dienstleistungsverträgen an dritte Projektentwickler zu vergeben. An dieser Stelle verschwimmen die Grenzen der beiden zuerst vorgestellten Formen der Projektentwicklung, sodass eine flexible Gestaltung der jeweiligen Projektentwicklung seitens des Auftraggebers möglich ist.^[9]

Grundlage für die (teilweise) Projektentwicklung für fremde Rechnung bildet ein Projektentwicklungsvertrag zwischen den Beteiligten. Dies ist ein Vertrag zwischen dem Auftraggeber und dem ausgewählten Projektentwickler. Im Rahmen des Auftrages werden Leistungsumfang und Preisgestaltung genau festgelegt. Die möglichst genaue Festlegung der vertraglichen Rechte und Pflichten der beiden Parteien dient der Reduzierung und Vermeidung von Risiken, welche aufgrund von Informationsasymmetrien, d.h. Informationsvorsprung einer Vertragspartei ggü. der anderen, entstehen können.

Die Gestaltung des Vertrages kann sowohl als Dienst-, Werk- oder Geschäftsbesorgungsvertrag erfolgen (§§ 611, 631, 675 BGB). Aufgrund der individuellen Vertragsbestandteile kann keine idealtypische Gestaltung vorgegeben werden. Vielmehr ist eine objektspezifische Entscheidung über die Ausgestaltung des Vertrages unter Berücksichtigung der Fähigkeiten des Auftraggebers und des Entwicklers vorzunehmen.^[10]

2.3 Anforderung an Immobilienprojektentwickler

Aufgrund der Komplexität eines Immobilienprojektentwicklungsprozesses steht der Entwickler vor verschiedenen Herausforderungen, was den Einsatz von unterschiedlichen Spezialisten erfordert. Der reine Einsatz solcher Spezialisten reicht an dieser Stelle jedoch nicht aus. Vielmehr hat der Projektentwickler die verschiedenen Spezialisten zu vernetzten und somit dem gesamten Entwicklungsprozess zu strukturieren.

In der Literatur werden zur Ablaufbeschreibung des Immobilienprojektentwicklungsprozesses viele Aufgaben benannt und beschrieben. Zu den wichtigsten methodischen und fachlichen Anforderungen zur Identifizierung von Chancen und Minimierung der Risiken gehören:^[11]

- Vorstellung über potentielle Marktentwicklung
- Gespür für erfolgsversprechende Standorte
- Idee für das Grundstück bzw. Nutzenkonzept
- Verhandlungsgeschick, insbesondere mit Städten, Behörden und Kapitalgebern
- Verständnis über die Bedeutung von Projektcontrolling
- juristische Kenntnisse über das Bau-, Planungs-, Erschließungs-, Grundstücks.-, Gesellschafts- und Mietrecht
- betriebswirtschaftliche Kenntnisse
- Kenntnisse über Marketinginstrumente

2.4 Ziele der Immobilienprojektentwicklung

Aus den genannten Anforderungen an den Projektentwickler lässt sich folgendes Hauptziel für den Entwickler ableiten:

Der Immobilienprojektentwickler hat unter Berücksichtigung der aktuellen und absehbaren Marktgeschehnisse, der rechtlichen und sozialen Vorschriften sowie der Ansprüche potenzieller Investoren und Nachfrager ein marktfähiges Konzept zu entwickeln sowie das dazugehörige Objekt auf dem identifizierten Grundstück zu erstellen.^[12]

Als Nebenziele können folgende Punkte angeführt werden:

- in einem angemessen zeitlicher Rahmen
- durch gezielte Koordination und Kooperation mit den jeweiligen Beteiligten und den sorgfältig auszuwählenden Dienstleistern

Diese Nebenziele heben zum Einen die Wichtigkeit der zeitnahen Abwicklung, welche in sich ändernden Marktbedingungen begründet ist, und zum Anderen die Risiken, die aus fahrlässiger Auswahl und ungenauer Einsatzplanung involvierter Spezialisten entstehen, hervor.^[13]

2.5 Einordnung des Immobilienprojektentwicklungsprozesses in den Immobilienlebens- zyklus

Der Immobilienlebenszyklus wird durch verschiedene Phasen bestimmt. Ausgangspunkt bildet ein unbebautes Grundstück. Im Anschluss an die Erstellung eines Neubaus auf dem zu Grunde gelegten Grundstück folgt die eigentliche Nutzung des Objektes. Wenn das ursprüngliche Nutzenkonzept nicht mehr marktgängig ist, so werden sich Leerstände und/oder Mietminderungen abzeichnen. Durch den Wechsel des Nutzer und der damit verbundenen neuen Idee kann kurzfristig eine Widernutzung stattfinden, auf lange Sicht hingegen muss das Objekt für ein nun marktfähiges Konzept umstrukturiert werden. Nach der Umstrukturierung erfolgt die erneute Nutzung. Wenn auch dieses Konzept nicht mehr marktfähig ist, so bleibt i.d.R. nur der Abriss, da auch die Gebäudestruktur den dann gängigen ökologischen und betriebswirtschaftlichen Ansprüchen nicht mehr gerecht werden kann. Nach dem Abriss liegt folglich wieder verwendbares Grundstück vor und der Lebenskreislauf des Grundstücks schließt sich wieder.^[14]

Die Immobilienprojektentwicklung spielt in verschiedenen Phasen dieses Zyklus eine Rolle - grundsätzlich immer dann, wenn ein vorliegendes Grundstück bzw. ein Objekt neu gestaltet werden soll. Hierbei kann es sich um die Umstrukturierung eines bestehenden Objektes oder um die Erstbebauung und Konzeptionierung eines unbebauten Grundstücks handeln. Der Abriss einer Immobilie kann teilweise auch zur Immobilienprojektentwicklung zählen, sofern das sich anschließende Neubauprojekt bereits konzeptioniert ist und das Grundstück demnach nicht unbebaut brachliegen wird.

Abbildung 3 stellt den Lebenszyklus und die Einordung der Immobilienprojektentwicklung dar.

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung 3: Immobilienlebenszyklus und die Bedeutung der Immobilienprojektentwicklung^[15]

3 Ablauf der Immobilienprojektentwicklung

Der Gesamtprozess einer Immobilienprojektentwicklung läuft in verschiedenen Schritten ab. Die zu durchlaufenden Schritte sind unabhängig von der Art der zu erstellenden Immobilie weitestgehend identisch und werden von verschiedenen Autoren genannt und beschrieben. Unterschiede ergeben sich in der Chronologie.

3.1 Projektinitiierung

Für eine erfolgreiche Akquisition der potenziellen Partner ist ein Grobkonzept, das Angaben zu den geplanten Flächen sowie eine erste einfache Kostenschätzung enthält, zur Darstellung der Projektidee notwendig. Dieser Entwicklung dieses Grobkonzepts gehen die eigenen Überlegungen des jeweiligen Projektinitiators voran - sogenannte Strategiephase.^[16]

Die Projektinitiierung ist der eigentliche Startschuss für jede Projektentwicklung. Sie kann grundsätzlich aus vier verschiedenen Ausgangssituationen heraus erfolgen:

- Grundstückseigentümer sucht Kapital, Projektidee und Betrieb
- Projektentwickler sucht Standort, Kapital und Betrieb
- Investor sucht Standort, Projektidee und Betrieb
- Betreiber sucht Kapital, Standort und Projektidee^[17]

Die erste Möglichkeit beschreibt eine Situation, in der ein Grundstückseigentümer einen Projektentwickler mit einer Projektidee, einen Investor mit dem benötigten Kapital und ein Betreiber mit dem notwendigen Engagement sucht. Diese beschrieben Situation kann bspw. gegeben sein, wenn eine Stadt auf einem brachliegenden Grundstück ein Shopping-Center entstehen lassen möchte.

Geht der Impuls von einem Projektentwickler aus, so hat dieser auf Basis seiner Projektidee das gesuchte Kapital mit dem gesuchten Standort zusammen zu führen und einen professionellen Betreiber zu akquirieren.^[18]

Investoren können Projektentwicklungen als Anlagemöglichkeit nutzen. So suchen sie das passende Grundstück, einen geeigneten Entwickler und den richtigen Betreiber.^[19]

Der Projektinitiierungsprozess kann allerdings auch seitens eines Betreibers selbst vorangebracht werden. So kann bspw. das Hotelmanagement eines bestehenden Hotels eine Projektentwicklung initiieren, wenn der Betrieb eines weiteren Hotels beabsichtigt ist.

Grundsätzlich kann ein Projektteilnehmer auch mehrere notwendigen Faktoren einbringen. So kann es bspw. sein, dass ein kapitalstarker Projektentwickler die Immobilie für den eigenen Bestand entwickeln will und dadurch auch in Form des Investors agiert.

Diese verschiedenen Möglichkeiten der Projektinitiierung sowie das Zusammenspiel der jeweiligen Faktoren sind in Abbildung 4 dargestellt.

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung 4: Kombination der wesentlichen Projektfaktoren^[20]

3.2 Projektanalyse

Im Anschluss an den Initiierungsprozess erfolgt zunächst eine grundlegende Analyse verschiedener Bereiche zur genauen Ausarbeitung der Projektidee. Diese Analyse dient der Beurteilung der Erfolgsaussichten auf Basis der aktuellen Marktsituation und spielt im Immobilienentwicklungsprozess eine bedeutende Rolle. Das Ziel des Analyseprozesses ist die Erfassung aller Chancen und Risiken die mit einer konkreten Immobilienprojektentwicklung einhergehen.^[21]

Zu einer umfassenden Analyse gehören folgende Aspekte:^[22]

- Grundstücksanalyse
- Standort- und Marktanalyse
- Analyse der gesellschaftlicher Rahmenbedingungen
- Analyse des Anlagemarkt
- Wirtschaftlichkeitsanalyse

Die Ergebnisse des Prozesses werden anschließend in einer Präsentation für die Entscheidungsträger zusammengefasst. Bereits in diesem frühen Stadium des Entwicklungsprozesses kann die Expertise von dritter Seite, bspw. durch ein Beratungsunternehmen, eingebunden werden. Diese prüfen das Gesamtkonzept im Rahmen einer Machbarkeitsstudie auf die Marktfähigkeit.^[23]

3.2.1 Grundstücksanalyse

Die Grundstücksanalyse ist wichtig, da hier mögliche Kosten, wie bspw. die Beseitigung von Altlasten, aufgedeckt werden können. Durch Identifizierung dieser grundstücksspezifischen Risiken, lässt sich dann eine Einschätzung hinsichtlich der Angemessenheit des Kaufpreises und der noch zu investierenden Kosten vornehmen. Wichtigste Intention ist hierbei jedoch die Erkennung etwaiger Risiken - insbesondere aus:^[24]

- Baurecht/ Baugenehmigung
- Erschließung
- Altlasten
- Bodenbeschaffenheit
- Belastungen/Beschränkungen – vorhandene Rechte am Grundstück
- Historische Baufunde

Das beizumessende Gewicht dieser Risiken wird im Folgenden exemplarisch an der Altlastenthematik verdeutlicht:

„Altlasten sind schädliche Veränderungen im Boden und Grundwasser, soweit hinreichender Verdacht besteht, dass von ihnen Auswirkungen ausgehen, die die öffentliche Sicherheit oder Ordnung wesentlich beeinträchtigen oder künftig beeinträchtigen werden.“ ^[25]

Dies bedeutet, dass je nach geplanter Nutzung des Grundstücks die Verunreinigungen zum Schutz der öffentlichen Sicherheit zu beheben sind. So darf keine Wohnanlage mit einem Kinderspielplatz auf einem mit Chemikalien kontaminierten Grundstück erbaut werden, sofern nicht im Vorfeld eine professionelle Sanierung dieser Veränderungen im Boden vorgenommen wurde.

Der Entwickler hat sich folglich zur Schaffung einer Kalkulationsbasis für seine Investitionskosten Kenntnisse über die vorliegenden Altlasten zu verschaffen.

Kommen im Rahmen der Projektentwicklung mehrere Grundstücke in Frage, sind diese über sogenannte Nutzwertanalysen miteinander vergleichbar zu machen. Dies dient der Möglichkeit einer schnellen Grundstückssicherung zur Durchführung der Entwicklung im Anschluss an die komplette Analysephase, unmittelbar nach positiver Entscheidung. Eine exemplarische Nutzwertanalyse ist im Anhang 1 auf Seite 47 angefügt.^[26]

3.2.2 Standortanalyse

Wesentlicher Bestandteil der Standortanalyse ist die Betrachtung des Absatzmarktes. Diese beinhalte die Untersuchung der Nachfrage, des Angebots und der Preispolitik.

Im Rahmen eines sogenannten Vorvermarktungstestes zur Erfassung des Nachfragepotenzials können durch Befragungen potenzieller Kunden sowie Experten qualitative und quantitative Einschätzungen über das Nachfrageverhalten vorgenommen werden. Darüber hinaus dienen Maklerhäuser, Beratungsunternehmen oder auch Bund, Länder und Kommunen auf nationaler Ebene der Informationsbeschaffung.^[27]

Die Gestaltung der Datenerhebung sowie deren Untersuchungsaspekte sind je nach Produkt bzw. Projekt sehr individuell. Insgesamt ist eine trennscharfe Analyse des Nachfrageaufkommens notwendig, jedoch bleibt insbesondere bei Innovationen die Ungewissheit über die tatsächliche Abnahme nach Fertigstellung der Immobilie bzw. des Angebotes.

Daher ist eine Kombination dieser Analyse mit der Analyse des vorhandenen Angebots sinnvoll. Im Rahmen der Marktbetrachtung lässt sich angebotsseitig die Ist-Situation erfassen. Die Analyse der vergangenen Entwicklungen des Angebots gibt darüber hinaus Aufschluss über ggf. gescheiterte Projekte oder sehr erfolgreiche Projekte. Das eigene Konzept kann dadurch im direkten Vergleich zur Konkurrenz bewertet werden.

Schwierigkeiten können sich ergeben, sofern bereits konkurrierende Projekte in der Planungs- bzw. Umsetzungsphase sind, insbesondere wenn der Projektherr keine Kenntnis von diesen Projekten erlangt hat.

In einem ersten Schritt der Prüfung des Angebots werden weitestgehend vergleichbare Faktoren gemessen. Hierzu gehören z.B. Größe, Preis und Ausstattung. Für diese Primärerhebung kommen folgende Methoden bzw. Informationsquellen in Betracht:

- amtliche Statistiken
- Expertengespräche
- Immobiliennachrichten in (lokalen) Tageszeitungen
- Zählungen
- Begehungen/ Besichtigungen

Über die rein quantitativen Daten hinaus, bietet die Einschätzung des Standortimages und des Vermarktungskonzeptes der potenziellen Mitbewerber die Möglichkeit der klaren Differenzierung und Vergleichsmöglichkeit bezogen auf das eigene Konzept.^[28]

Zu einer umfassenden Marktbetrachtung zählt des Weiteren die Preisanalyse bzw. Preisprognose. Sie gewährt den Entscheidern zum einen den Überblick über die durch Angebot und Nachfrage bestimmten Preise am Absatzmarkt und zum anderen über die erzielbaren Erträge und dem daraus resultierenden Ertrag für das eigene Objekt. Dieses Ergebnis dient als Grundlage für noch durchzuführende Wirtschaftlichkeitsberechnungen.

All diese erhobenen bzw. in Erfahrung gebrachten Parameter gilt es im Zeitablauf zu untersuchen, damit sich Aussagen hinsichtlich eines möglicherweise erkennbaren Trends treffen lassen.^[29]

3.2.3 Analyse der gesellschaftlicher Rahmenbedingungen

Die Analyse der gesellschaftlichen Rahmenbedingungen erkundet die Akzeptanz der Nachfrager am Absatzmarkt.^[30]

So werden bspw. Bürger, in deren Stadt mehrere Kaufhäuser entstanden sind, welche durch zu hohen Wettbewerbsdruck sowohl sich als auch die ansässigen Einzelhändler ruiniert und somit das Image der Stadt nachhaltig verschlechtert haben, der Entwicklung eines neuen Kaufhauses mit großer Skepsis entgegen sehen. Es handelt sich also um gewachsene Barrieren, die nur schwer bzw. mit erheblichen Marketingaufwand und voraussichtlich geringen Absatzzahlen in der Startphase zu überwinden sind.

3.2.4 Analyse des Anlagemarkt

Die Analyse des Anlagemarktes spielt eine wichtige Rolle und gibt Aufschluss über die langfristigen Vermarktungs- bzw. Verkaufschancen.

Dieser Aspekt ist insbesondere für Investoren im Rahmen von Gewerbe- und Spezialimmobilien aufgrund der Größenordnung und der individuellen Nutzung interessant. So wird ein Investor an Kenntnissen über die Wertentwicklung dieser Immobilienklasse interessiert sein, damit er einerseits durch Auswertung der Daten aus der Vergangenheit auf mögliche Wertentwicklungen der Immobilien in Relation zu seinen eigenen Renditeerwartungen schließen kann und andererseits die prognostizierbare Umschlagsgeschwindigkeit auf Basis der durchgeführten Analysen mit seinem persönlichen Anlagehorizont abgleichen kann. Folglich gibt diese Analyse Aufschluss über die Eignung einer Immobilienprojektentwicklung als Anlageprodukt für einen Investor und die Kaufbereitschaft potenzieller anderer Investoren. Zu diesem Investorenkreis gehören insbesondere Fondsgesellschaften, welche die treuhänderisch verwahrten Gelder unter Abwägung von Rendite, Sicherheit und Liquidität in Immobilien investieren können.^[31]

3.2.5 Wirtschaftlichkeitsanalyse

Die Wirtschaftlichkeitsanalyse ist ein wesentlicher Bestandteil der Machbarkeitsstudie. Sie bildet die Grundlage für die Realisierungsentscheidung, dient als Controllinginstrument und beinhaltet Sensitivitätsanalysen zum Zwecke der Risikomessung.

Ausgangspunkt ist die Ermittlung der geplanten Erlöse und der Investitionskosten.^[32]

Die Investitionskosten sind seitens des Projektentwicklers auf Basis sogenannter Kostenkennwerte zu berechnen. Diese beziehen sich bspw. auf Kosten pro zu erstellendem Büroarbeitsplatz, Kosten pro zu erstellendem qm, Bruttogeschossfläche etc. Näherungswerte hierfür liefern die Preisindizes für Bauwerke des Statischen Bundesamtes oder der Statistischen Landesämter. Exemplarische Kostenkennwerte sind im Anhang 2 auf Seite 48 beigefügt.

Diese Kostenkennwerte besitzen eine projektspezifische Volatilität. Der Projektentwickler hat daher im besten Fall die notwendigen Kostenkennwerte von vergleichbaren Projekten vorliegen.

Die genaue Festlegung der Investitionskosten, orientiert sich an den vorliegenden Kostenkennwerten und ist Grundlage der weiteren Kalkulationen.^[33]

Ein Großteil der Investitionskosten wird durch Baukosten bestimmt. Diese lassen sich gemäß DIN 276 in folgende Kostengruppen aufteilen:

- 100 Grundstückskosten
- 200 Herrichten und Erschließen
- 300 Bauwerk - Baukonstruktionen
- 400 Bauwerk - technische Anlagen
- 500 Außenanlagen
- 600 Ausstattung und Kunstwerke
- 700 Baunebenkosten

Zu den Grundstückskosten zählen neben dem Kaufpreis auch die Grunderwerbsnebenkosten, wie z.B. Grunderwerbssteuer, Notargebühren, Maklergebühren, Vermessungskosten etc.

Die Herrichtungskosten beinhalten Kosten zur Freimachung des Grundstücks von etwaigen Belastungen im Grundbuch, die Ablösungen möglicher Mietverträge sowie notwendige Kosten zur Beseitigung möglicher Altlasten. Darüber hinaus sind bei bebauten Grundstücken Abrisskosten zu berücksichtigen. Erschließungskosten, bspw. zur Abwasserentsorgung, sind seitens des Projektentwicklers ebenfalls zu beachten.

Baukosten lassen sich in direkte Baukosten und Baunebenkosten unterteilen. Die direkten Baukosten umfassen die Erstellungskosten der zu entwickelnden Immobilie sowie der dazugehörigen Außenanlagen und Sonderausstattungen. Baunebenkosten ergeben sich insbesondere durch Architekten- und Ingenieurleistungen, die im Rahmen der Planung entstehen.

Neben den direkten Kosten für die Erstellung sind seitens des Entwicklers noch Vermarktungskosten zu berücksichtigen, welche von Marketingmaßnahmen und den zu entrichtenden Vermittlerprovisionen für eingeschaltete Makler bestimmt werden.^[34]

Das bereits zu Beginn aufgestellte Grobkonzept zur Kalkulation der Investitionskosten wird nun an die Ergebnisse aus den Analysen angepasst und bietet somit die Grundlage für die Finanzplanung und die Kalkulation der Finanzierungskosten.

Erlösseitig wird analog der vorgestellten Formen der Projektentwicklung zum einen auf die Wertschöpfung im Rahmen der Projektentwicklung, welche durch Differenz zwischen erzieltem Verkaufspreis und den Herstellungskosten beziffert wird, und zum anderen auf den Nettomietertrag aus der Immobilie, wenn die Erstellung für den eigenen Bestand erfolgt, abgestellt.^[35]

Zur Analyse und Prognose der Wirtschaftlichkeit werden verschiedene Verfahren in der Literatur genannt.

Die folgende Abbildung nennt die grundsätzlichen Verfahren:

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung 5: Methoden der Wirtschaftlichkeitsanalyse^[36]

Sind alle bisher durchgeführten Analysen des Entwicklers Erfolg versprechend, wird das Konzept konkretisiert. Sollten im Rahmen der Analysen Nachbesserungsbedarf hinsichtlich des geplanten Konzeptes oder Schwierigkeiten bei der geplanten Umsetzung aufgedeckt worden sein, so muss der Planungsprozess neu begonnen werden. Im schlechtesten Fall wird die Idee verworfen und die bis dahin entstandenen Arbeiten können nicht mehr genutzt werden.

3.3 Projektkonkretisierung

Die Konkretisierung des Konzeptes umfasst verschiedene Schritte.^[37]

- Bestimmung des Projektträgers
- Vermarktungskonzept
- Finanzierungskonzept
- Einrichtung eines Projektcontrollings
- Grundstückssicherung

Der Bestimmung des Projektträgers und der damit einhergehenden Wahl der Rechtsform kommt insbesondere aufgrund der Haftungsverhältnisse eine besondere Bedeutung zu. Das Interesse des Investors liegt darin, so wenig Risiko wie möglich zu tragen. Daher wird häufig eine Projektgesellschaft in Rechtsform einer GmbH oder GmbH & Co. KG gegründet, damit lediglich das durch den Investor eingebrachte Stammkapital als Risikopuffer für diese Immobilienentwicklung dient.^[38]

Das Vermarktungskonzept hat wesentlichen Einfluss auf den Erfolg der geplanten Projektentwicklung. Auf Basis des bisher festgelegten Nutzenkonzeptes und der vorgenommenen Marktanalyse sind nun die entsprechenden Zielgruppen zu definieren und über das geeignete Medium anzusprechen. Dies kann je nach Objekttyp sehr unterschiedlich sein. So werden für den Betrieb eines sich in der Planung befindenden Shopping-Centers diverse Betreiber gesucht, hingegen im Rahmen eines Wohnprojektes Käufer für Wohneigentum gesucht werden.

Sofern der Vertrieb eine der Kernkompetenzen des Projektentwicklers darstellt, kann der Vertrieb in Eigenregie durchgeführt werden. Andernfalls ist das Hinzuziehen von Maklern sinnvoll. Im Rahmen der Vermarktung sind folgende Punkte erfolgssteigernd:^[39]

- Herausstellung eines Alleinstellungsmerkmals, welches die Einzigartigkeit des Projekts verdeutlicht und in der Öffentlichkeit positiv wahrgenommen wird
- Optische Darstellung des unternehmerischen Leitbilds zur eindeutigen Verknüpfung der Entwicklung mit dem jeweiligen Entwickler (gerade bei langfristig am Markt etablierten Projektentwicklern sinnvoll)
- Verknüpfung des Projektnamens mit dem Standort (bspw. CentrO - Einkaufzentrum in Oberhausen)

Gegenstand des Finanzierungskonzeptes ist es, für den Investor die bestgeeignetes Finanzierungsform und -struktur zu finden, Kontakt mit möglichen Vertragspartnern aufzunehmen und die Verhandlungen zu führen.

Hierbei ist zwischen den Begrifflichkeiten Immobilien- und Projektfinanzierungen zu unterscheiden. Bei einer Projektfinanzierung wird ein konkretes Vorhaben – Neubaumaßnahme oder gänzliche Umstrukturierung - finanziert, hingegen bei einer Immobilienfinanzierung bereits bestehende Immobilien finanziert werden.^[40]

Je nach Größenordnung des Projekts macht es Sinn, das Kapital und das Kreditrisiko auf unterschiedliche Kreditgeber zu teilen, sogenanntes Konsortial- bzw. Syndizierungsgeschäft. Bei der Sicherheitengestaltung unterscheidet man grundsätzlich zwischen Non-Recourse- und (Limited-) Recourse-Finanzierungen. Bei der Non-Recourse Finanzierung haftet lediglich die Gesellschaft. Der Investor trägt demnach nur das Risiko für sein in die Gesellschaft eingebrachtes Eigenkapital. Aus Sicht der Banken sind jedoch Recourse-Finanzierungen angestrebt, d.h. mit Haftungsdurchgriff auf eine Privatperson, damit eine adäquate Risikoverteilung zwischen Investor und Kapitalgeber vorgenommen wird.^[41]

Die verschiedenen Finanzierungsformen sind in der folgenden Abbildung benannt. Die Unterteilung erfolgt auf der einen Seite hinsichtlich der Eigen- und Fremdfinanzierung und auf der anderen Seite hinsichtlich neuerer Finanzierungsformen.

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung 6: klassische und innovative Finanzierungsformen^[42]

Das Einrichten des Projektcontrollings ist bereits zu diesem Zeitpunkt sinnvoll, damit frühzeitig eine Ablauf- und Terminkontrolle stattfinden kann. Zu den Aufgaben gehören^[43]:

- Zeit- und Ablaufplanung
- Budget- und Kostenkontrollen
- Rechnungsprüfung
- Vorbereitung und Abwicklung des Zahlungsverkehrs

Zu diesem Zeitpunkt ist vor allem die Zeit und Ablaufplanung wichtig. Diese ist Voraussetzung für eine reibungslose Abwicklung der Projektrealisierung. Zu den wesentlichen Punkten gehören die Erstellung eines Terminplans, die Festlegung der Aufbauorganisation (Aufgabenverteilung und Entscheidungsstrukturen) und Bestimmung der Abläufe und Kommunikationswege innerhalb des Projektteams.^[44]

Die Sicherung des Grundstücks legt bereits in diesem frühen Stadium den Grundstein für eine erfolgreiche Projektentwicklung. So gilt es, sich das im Rahmen der Grundstücksanalyse identifizierte Grundstück zeitlich vor anderen Mitbewerbern zu sichern. Die Grundstückssicherung beinhaltet die Sicherung der Bebaubarkeit gemäß dem Baugesetzbuch und den Grundstückserwerb.^[45] Im Interesse des Entwicklers sollte die Grundstückssicherung über ein notarielles Verkaufsangebot seitens des Grundstücksverkäufers abgesichert werden, welches zu einem späteren Zeitpunkt, nach Klärung bestimmter Voraussetzungen, durch den Projektentwickler i.d.R. innerhalb einer gesetzten Frist angenommen werden kann.^[46] Der Weg über ein notarielles Kaufangebot erscheint wenig praktikabel. In der notariellen Praxis ist man sich einig, dass solche Verfahren nur praktiziert werden, wenn hierzu im Einzelfall ein sachlicher Grund vorliegt. Eine systematische Aufspaltung des Vertrages in Angebot und Annahme begegnet berufsrechtlichen Bedenken (§ 17 Abs. 2a BeurkG).^[47]

Es empfiehlt sich daher, einen Kaufvertrag mit einer Bedingung und/oder Befristung abzuschließen. So kann zum Beispiel der Vertrag einen Finanzierungsvorbehalt enthalten. Sollte die Finanzierung fehlschlagen, ist der Käufer zum Rücktritt berechtigt.^[48]

3.4 Ausführungsvorbereitung

Die Ausführungsvorbereitung ist ein projektspezifischer Zwischenschritt zwischen der Konzeption und der folgenden Realisierung. Die Ausprägung fällt je nach Projekt sehr individuell aus. Grundsätzlich können folgende Bereiche Gegenstand der Bauvorbereitung sein^[49]:

- Gemeinde- und Behördenabstimmungen
- Vermarktung
- Ausschreibung von Aufträgen
- Bebauungs- und Nutzenkonzept verfeinern
- Aktualisieren der Gesamtinvestitionskosten und der Wirtschaftlichkeitsberechnungen
- Abschluss Kreditgespräch

Die Abstimmung mit den jeweiligen Gemeinden und Behörden kann verschiedenste Teilebereiche umfassen. So kann bspw. das zu erwerbende Grundstück aufgeteilt werden, sofern für die Projektentwicklung nur ein Teil des Grundstücks benötigt wird. Hier stehen dann Verhandlungen mit dem Verkäufer und die Umsetzung in Abstimmung mit zu beauftragenden Vermessern des Grundstücks sowie dem jeweiligen Grundbuchamt an. Der bedeutendste Teilbereich ist die Schaffung des Baurechts und die zu erhaltende Baugenehmigung. Zunächst steht die notwendige Prüfung des Grundstücks hinsichtlich des aktuellen Baurechts an. Besteht für die geplante Immobilienentwicklung kein Baurecht, so hat der Projektentwickler für die Baurechtschaffung Sorge zu tragen. Eine detaillierte Abstimmung mit der Gemeinde ist an dieser Stelle notwendig, da die Planungshoheit für die Baurechtschaffung bei der jeweiligen Kommune liegt. So sind seitens des Projektentwicklers Bauleitpläne, Flächennutzungspläne und abschließend der Bebauungsplan mit der Kommune abzustimmen und zu entwickeln. Nach erfolgter Baurechtschaffung kann die Baugenehmigung beantragt werden.^[50]

Wird das Objekt nach Fertigstellung vermietet oder verkauft, so sind in dieser Phase potenzielle Interessenten anzusprechen. Dem Projektentwickler kommt dabei die Aufgabe der Vermarktung des Objektes zu. Je nach Größenordnung des Objektes und der daraus resultierenden Zielgruppe werden unterschiedliche Methoden eingesetzt. Bei einer geplanten Vermietung sind je nach Anforderung der Kapitalinvestoren unterschiedliche Vorvermietungstände zu erzielen. Dies dient der Risikominimierung und beugt anfänglichen Leerständen nach der Hochbauphase vor.^[51] Der Ausgestaltung der Mietverträge kommt dabei eine zentrale Rolle zu. Hier gilt es seitens des Projektentwicklers bereits früh einen Mustermietvertrag zu erstellen, der insbesondere in den Punkten Mietzins und Mietlaufzeit den Vorstellung und Erwartungen der Kapitalinvestoren entspricht. Langfristige Mietverträge über bspw. zehn Jahre dienen der besseren Kalkulation und der Risikominderung hinsichtlich frühzeitiger Leerstände.^[52]

Bei der Vergabe und Ausschreibung von Aufträgen sind verschiedene Auftragnehmer anzusprechen, u.a. Architekten, Vermessungsingenieure, Sachverständige etc. Gerade bei der Auswahl der Architekten ist eine Ausschreibung und der damit einhergehende Wettbewerb sinnvoll. So kann seitens des ausschreibenden Projektentwicklers die genaue Aufgabe vorgegeben werden, zu der jeder Architekt dann Ideen oder planerische Möglichkeiten für das jeweilige Objekt liefert. Der Projektentwickler hat so den Vorteil, durch den angestoßenen Wettbewerb verschiedene Umsetzungsmöglichkeiten vorliegen zu haben.^[53]

Sofern nun Umsetzungsmöglichkeiten ersichtlich sind, kann die Projekt- und Baubeschreibung verfeinert werden. Die Gesamtinvestitionskosten können auf Basis dessen genauer kalkuliert werden. Für bereits durchgeführte Wirtschaftlichkeitsberechnungen ist der prognostizierte bzw. vereinbarte Mietzins maßgebend. Eine fortlaufende Aktualisierung ist hier ebenfalls sinnvoll.

Nach Überarbeitung steht die weitere Verhandlung mit den Kapitalgebern in einem abschließenden Kreditgespräch an. Ziel ist es, die bereits im Vorfeld angestrebte Finanzierungsstruktur am Markt zu platzieren und Finanzierungszusagen der eingebundenen Partner zu erhalten.

Die Erteilung der Finanzierungszusage sowie die Unterzeichnung der Kreditverträge können unter verschiedenen Auflagen bzw. Auszahlungsvoraussetzungen erfolgen. Dies kann in diesem Stadium der Projektentwicklung Sinn machen, sofern noch nicht alle notwendigen Unterlagen vorliegen, bspw. endgültige Baugenehmigung, endverhandelter Mietvertrag etc. So ist zum einen für den Projektentwickler die klare Finanzierungsabsicht der kreditgebenden Banken schriftlich fixiert, zum anderen versichern sich die Banken, die Auszahlung nicht vor Sichtung aller notwendigen Unterlagen zu leisten.^[54]

3.5 Projektrealisierung

Zu den Aufgaben der Projektrealisierung gehören^[55]:

- Eigentumserwerb Grundstück
- Auftragsvergabe
- Abschluss von Versicherungsverträgen
- Projektcontrolling
- Projektabnahme nach Fertigstellung
- Übergabe

Der Eigentumserwerb des Grundstücks kann bereits erfolgt sein. Dieser Punkt ist nur dann an dieser Stelle zu finalisieren, sofern der Projektherr zur Realisierung des Gesamtprojekts zwingend auf Kapitalgeber angewiesen ist und somit die Finanzierungszusage abwarten musste, bevor er das Grundstück erwirbt. Andernfalls könnte das Grundstück bereits aus Eigenmitteln erworben worden sein, sodass sich die anderen Ablaufschritte anschließen.

Die Auftragsvergabe erfolgt für diverse Baumaßnahmen. So gilt es im Vorfeld des Hochbaus ggf. Altlasten zu beseitigen, bestehende Gebäude abzureißen, Grundstücke zu erschließen und Medienverlegungen vorzunehmen.^[56] An diese bauvorbereitende Maßnahme schließt sich dann der Hochbau an. Die zu vergebenden Arbeiten sind von dem jeweiligen Objekt abhängig. Die möglichen Formen der Vergabe sind jedoch für alle Projekte gleich und können seitens des Projektentwicklers frei gewählt werden. Zu den gängigsten Formen gehören die Einzelvergabe, Paketvergabe sowie Vergabe an Generalunternehmen und Generalübernehmer.

Bei der Einzelvergabe wird jede Arbeit einzeln an je ein Bauunternehmen vergeben, während bei der Paketvergabe zusammengefasste Arbeiten in die Hände einer Firma gegeben werden. Wird ein Generalunternehmen beauftragt so werden sämtliche Aufträge von diesen Unternehmen ausgeführt. Die Einzelvergabe der Gewerke ermöglicht dem Projektentwickler eine differenziertere Produkt- und Preisgestaltung, hingegen er bei der Vergabe an nur wenige bis hin zu einer Bauunternehmung Zeitersparnis hat, da er lediglich mit einer Firma verhandeln muss. Eine weitere Möglichkeit ist die Vergabe an einen Generalübernehmer, der wiederum in Einzel- oder Paketvergabe die Leistungen in Auftrag gibt. Die Vorteile der anderen genannten Verfahren werden hier gebündelt, jedoch entstehen durch die Einschaltung eines weiteren Dienstleistern auch weitere Kosten.^[57] Für die Wahl der Vergabeart spielt weniger die zu entwickelnde Immobilie eine Rolle, als vielmehr die Stellung und das Know-How des Projektherren. Eine Übersicht der maßgebenden Aspekte mit den dazugehörigen Empfehlungen kann dem Anhang 3 auf Seite 49 entnommen werden.

Die Versicherungen für die Projektentwicklung und die anschließende Nutzung gewerblicher Immobilien sind unter genauer Betrachtung der individuellen Risiken abzuschließen. Grundsätzlich sind jedoch folgende Versicherungen sinnvoll bzw. erforderlich.^[58]

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung 7: notwendige Versicherung für die Entwicklung und Nutzung gewerblicher Immobilien

Die Aufgaben des Controllings werden in der Realisierungsphase erweitert. Neben der Überprüfung der Einhaltung der Termine, Kosten und Qualität müssen folgende Arbeitsschritte durchgeführt werden.^[59]

- Entscheidung über die Ausführung anhand vorgelegter Muster
- Prüfung und Zahlung der Abschlagsrechnungen
- Weiterleitung der Planungsunterlagen an die ausführenden Bauunternehmen
- Koordination der beteiligten Unternehmen bei Einzel- oder Paketvergabe
- Abnahme der erbrachten Leistungen

Zu den Aufgaben bei der Projektabnahme gehören die Dokumentation inklusive Gewährleistungskalender, Sicherheitseinbehalte, Projektabrechnung sowie der Abschluss der Gesamtinvestitionskostenrechnung^[60]. Darüber hinaus sind im Rahmen der Abnahme bzw. bei der Übergabe eine ausgiebige Begutachtung des Objektes sowie eine Dokumentation eventueller Abnahmemängel sinnvoll. Eine Aufstellung über die formellen Voraussetzungen, die zur Abnahme erfüllt sein müssen, kann dem Anhang 4 auf Seite 49 entnommen werden . ^[61]

Sofern der jeweilige Mieter, bzw. Endinvestor bekannt ist bzw. bereits die Kaufverträge unterschrieben hat kann der Projektentwickler bei der Schlussabnahme den jeweiligen Mieter oder Investor hinzuziehen. Die seitens des Mieters oder Endinvestors festgestellten Mängel werden dann in ein Mängelprotokoll aufgenommen. Der Bauunternehmer kann die Mängel bestreiten, auch dies wird im Protokoll vermerkt. Der Vorteil in der zeitgleichen Begehung, bzw. Abnahme der Immobilie liegt für den Projektentwickler darin, dass die Beanstandung und Geltendmachung etwaiger Nachbesserungsansprüche seitens der Mieter oder der Investoren sowie die möglichen Rückweisungen des Bauauftragsnehmers ohne eigene Haftung, bzw. Handlungszwang an die jeweiligen Parteien weiterleiten werden kann.^[62]

Im Rahmen der Übergabe haben dann nur noch die technische Einweisung und die Vereinbarung über mögliche Einbauten im Rahmen einer Vermietung zu erfolgen.^[63]

[...]

^[1] vgl. §§ 94 u. 96 BGB

^[2] vgl. Schulte, K.-W. (1998), S. 16.

^[3] vgl. Bone-Winkel, S. (1994), S. 32ff.

^[4] eigene Darstellung in Anlehnung an Wiedenmann, M. (2005), S. 9.

^[5] vgl. Alda, W., Hirschner, J. (2007), S. 6.

^[6] eigene Definition in Anlehnung an Brauer, U. (2009), S. 613.

^[7] eigene Darstellung in Anlehnung an Bone-Winkel, S., Isenhöfer, B., Hofmann, P. (2004), S. 241.

^[8] vgl. Brauer, U. (2009) S.616f.

^[9] vgl. Diederichs, C. J. (2006) S. 12.

^[10] vgl. Hofmann, P. (2007), S. 198f.

^[11] vgl. Schäfer, J., Conzen, G. (2007), S. 11.

^[12] Eigene Definition in Anlehnung an Schulte, K.-W., Bone-Winkel, S., Rottke, N. (2002), S. 57.

^[13] vgl. Brauer, U. (2009), S.616f.

^[14] vgl. Schulte, K.-W., Bone-Winkel, S., Rottke, N. (2002), S. 73.

^[15] eigene Darstellung in Anlehnung an Schulte, K.-W., Bone-Winkel, S., Rottke, N. (2002), S. 73.

^[16] vgl. Alda, W., Hirschner, J. (2007), S. 12.

^[17] vgl. Diederichs, C. J. (2006), S. 21.

^[18] vgl. Schleiter, Ludwig-W. (2000), S. 278.

^[19] vgl. Schäfer, J., Conzen, G. (2007), S. 6.

^[20] eigene Darstellung in Anlehnung an Schäfer, J., Conzen, G. (2007), S. 6.

^[21] vgl. Pommer, A. (2007), S.57.

^[22] vgl. Schäfer, J., Conzen, G. (2007), S. 6f.

^[23] vgl. Diederichs, C. J. (2006), S. 21.

^[24] vgl. Schäfer, J, Claussen, L, May, A. (2001), S. 28

^[25] vgl. Martens,C.-P. (2000), S.5.

^[26] vgl. Diederichs, C. J. (2006), S. 39.

^[27] vgl. Schneider, W., Völker, A. (2007), S. 101.

^[28] vgl. Diederichs, C. J. (2006), S. 27f.

^[29] vgl. Muncke, G. et al. (2002), S.51 ff.

^[30] vgl. Schäfer, J., Conzen, G. (2007) S. 7f.

^[31] vgl. Schäfer, J., Conzen, G. (2007), S. 7f.

^[32] vgl. Hofmann, P. (2007), S. 140 f.

^[33] vgl. Diederichs, C. J. (2006), S. 198.

^[34] vgl. Wiedenmann, M. (2005), S. 42ff.

^[35] vgl. Alda, W., Hirschner, J. (2007), S. 67.

^[36] eigene Darstellung in Anlehnung an Hoffmann, P. (2007), S. 140

^[37] vgl. Schäfer, J., Conzen, G. (2007), S. 8.

^[38] vgl. Diederichs, C. J. (2006), S. 115.

^[39] vgl. Diederichs, C. J. (2006), S. 101ff.

^[40] vgl. Spitzkopf, H. A. (2002), S. 125.

^[41] vgl. Diederichs, C. J. (2006), S. 114f.

^[42] eigene Darstellung in Anlehnung an Diederichs, C. J. (2006), S. 116

^[43] vgl. Schäfer, J., Conzen, G. (2007), S. 8.

^[44] vgl. Hofmann, P. (2007), S. 150 f.

^[45] vgl. Diederichs, C. J. (2006), S. 38f.

^[46] vgl. Schleiter, L.-W. (2000), S. 393.

^[47] vgl. Basty (2008), § 32 Rdnr. 300

^[48] mündliche Stellungnahme von Herrn Rechtsanwalt Peter Cosack, Sparkasse Essen

^[49] vgl. Schäfer, J., Conzen, G. (2007), S. 9.

^[50] vgl. Bohn, T. Heinzmann, O. M. (2007), S. 323ff.

^[51] vgl. Brühl, M. J., Menke, R., Straub, T. (2007), S. 609.

^[52] vgl. Jüngst, S. (2007), S. 672ff.

^[53] vgl. Bohn, T (2007), S. 310f.

^[54] vgl. Schäfer, J., Conzen, G. (2007), S. 9.

^[55] vgl. Schäfer, J., Conzen, G. (2007), S. 10.

^[56] vgl. Weiss, W. (2007), S. 471ff.

^[57] vgl. Weiss, W. (2007), S. 431ff.

^[58] mündliche Stellungnahme von Herrn Dipl. Kaufmann Timo Rühmann, S-ProFinanz

^[59] vgl. Weiss, W. (2007), S. 477.

^[60] vgl. Schäfer, J., Conzen, G. (2007), S. 10.

^[61] vgl. Weiss, W. (2007), S. 526.

^[62] vgl. Weiss, W. (2007), S. 519..

^[63] vgl. Schäfer, J., Conzen, G. (2007), S. 10.