Die nachhaltige Miete am Wohnungsmarkt: Auswirkungen auf die Ertragswertermittlung
©2015
Bachelorarbeit
62 Seiten
Zusammenfassung
Die Nachfrage nach Wohnimmobilien ist in den letzten Jahren immens angestiegen. Aufgrund der außergewöhnlichen Lage auf den Finanzmärkten suchen Investoren nach geeigneten Assets für ihre Geldanlage. Die hohe Nachfrage bedingt eine Angebotsverknappung, da neues Angebot nicht so schnell geschafft werden kann. Die Folge sind erhebliche Preisanstiege für den Erwerb von Immobilien. Dies hat zur Folge, dass auch die Mieten im Segment „Wohnen“ steigen und mittlerweile vielerorts auf einem Rekordhoch liegen. Der Mietzins spielt bei der Wertermittlung von Immobilien eine erhebliche Rolle. Aufgrund der langfristigen Ausrichtung der deutschen Bewertungsverfahren spricht man bei der hiesigen Bewertung von Immobilien von der „nachhaltigen Miete“. Doch was genau hat man unter „nachhaltiger Miete“ zu verstehen? Und ist die abgeleitete Begriffsdefinition auf die Wertermittlung von Immobilien überhaupt zutreffend? Und wie genau ist es nach den momentan genutzten Verfahren möglich heute eine nachhaltige Miete für die nächsten 50 Jahre festzustellen? Wie werden Phasen beurteilt, die die Gefahr einer Preisblasenbildung bergen? Und wie können volatile Schwankungen in die Ermittlung mit einbezogen werden? Die vorliegende Arbeit setzt sich mit diesen Fragestellungen auseinander. Es wird versucht, eine Ermittlungsmethodik mithilfe von Mietbandbreiten für die Ermittlung der nachhaltigen Miete am Wohnungsmarkt zu erarbeiten. Außerdem sollen „worst-case“ und „best-case“-Werte mit einbezogen werden, um das Chancen-Risiko-Profil einer zu bewertenden Wohnimmobilie darzustellen. Es wird sich zeigen, dass aufgrund der Heterogenität der Immobilie und einer nicht absoluten Markttransparenz ein Risiko zur Unschärfe in der Ertragswertermittlung besteht. Eine Genauigkeit der festgestellten nachhaltigen Miete mithilfe von gängigen Verfahren wird somit nur vorgetäuscht.
Leseprobe
Inhaltsverzeichnis
4.3.2. Auswahl von Vergleichswerten ... 38
4.3.3. Ermittlung der nachhaltigen Miete anhand der
Vergleichswerte
...
40
4.4. Kritische Betrachtung der Verfahren ... 42
5. Verwendung von Marktmietbandbreiten unter Berücksichtigung
der
Objektqualität
...
46
5.1. Bedeutung und Anwendung von Marktmietbandbreiten ... 46
5.2. Einbeziehung
des
Liegenschaftszinssatzes
...
49
5.3. Beispielberechnungen des Ertragswertes mithilfe
von objektspezifischen Marktmietbandbreiten ... 50
5.4. Berücksichtigung von ,,worst case" und ,,best case"-Werten ... 53
6. Schlussbetrachtung
...
58
Literaturverzeichnis ... 61
9
Abkürzungsverzeichnis
Abs.
Absatz
baul.
Anl.
bauliche
Anlagen
BauGB Baugesetzbuch
BauNVO
Baunutzungsverordnung
BGB
Bürgerliches
Gesetzbuch
BIP
Bruttoinlandsprodukt
BMVBW
Bundesministerium für Verkehr, Bau- und
Wohnungswesen
BMVI
Bundesministerium
für
Verkehr
und
digitale
Infrastruktur
BRD
Bundesrepublik
Deutschland
bspw.
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heißt
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Wirtschaftsstrafgesetz
z.B.
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Beispiel
zzgl.
zuzüglich
11
Abbildungsverzeichnis
Abbildung 1: Haupteigenschaften des Wirtschaftsgutes Immobilie ... 17
Abbildung 2: Darstellung der Inhomogenität von Immobilien ... 19
Abbildung 3: Spinnwebtheorem ... 21
Abbildung 4: Zusammenhang zwischen Mietpreis und Objektqualität ... 31
Abbildung 5: Verbreitungsgrad von Mietspiegeln nach Ortsgröße ... 34
Abbildung 6: Mietpreisspannen ... 36
Abbildung 7: Datenquellen für Wohnraummieten ... 40
Abbildung 8: Darstellung von over- und underrented Mieten
zur sachverständig eingeschätzten Miete ... 42
Abbildung 9: Abhängigkeit von Marktmietbandbreite
und Vollkommenheit des Marktes ... 45
Abbildung 10: Qualitätsberücksichtigende Mietbandbreite ... 47
13
1. Einleitung
Die Immobilienmärkte rücken in den vergangenen Jahren immer mehr in
den Fokus von privaten als auch institutionellen Investoren. Dies liegt vor
allem daran, dass es momentan keine alternativen Anlagemöglichkeiten
gibt sowie dem Zinsrückgang der letzten Jahre. Nach der ,,Subprime-
Krise" und der Pleite der US-Bank Lehman Brothers im September 2008
und der darauffolgenden Rezession befindet sich der hiesige
Immobilienmarkt wieder im Aufschwung. Die Wohnimmobilienpreise sind
laut Deutsche Bank Research im Vergleich zum Vorjahr im Jahr 2013
wieder um 6 % gestiegen.
1
Der Leitzins der EZB befindet sich momentan mit 0,05 % auf einem
historischen Tiefstand. Für den Finanzmarkt ist die Folge, dass
institutionelle sowie private Anleger nach neuen Möglichkeiten für ihre
Investments suchen, da es heute schon Anlagen mit ,,Negativzinsen" auf
dem Markt gibt. Mittlerweile befindet sich zudem, aufgrund der Geldpolitik
der EZB, sehr viel Geld im Markt. Im Gegensatz dazu sind die
Fremdkapitalzinsen auf einem historisch niedrigen Niveau. Dies führt u.a.
dazu, dass immer mehr private Haushalte Wohneigentum erwerben.
Nicht nur aus historischen Gründen bieten die Immobilienmärkte mit einer
relativ stabilen Rendite einen guten Markt für Investitionen. Ist den letzten
Jahren ist ein Anstieg der Nachfrage nach Wohnimmobilien zu
verzeichnen. Hier zu erwähnen ist, dass die Märkte der Wohnimmobilien
historisch einer geringeren Volatilität unterliegen als die der
Gewerbeimmobilien. Zum Anstieg der Nachfrage kommt eine
Angebotsverknappung durch den Rückgang der Bautätigkeit sowie dem
Anstieg der Grundstückspreise und Baukosten hinzu. Für den Markt der
Wohnimmobilien in Deutschland hat dies einen anhaltenden Preisanstieg
zur Folge. Der Preisanstieg für den Erwerb von Wohnimmobilen, sei es in
Form von Portfolien oder als Einzelimmobilien, sowie die o.g. Gründe
bedingen, dass die Mieten im Segment ,,Wohnen" auf einem Rekordhoch
liegen. Als weiterer Faktor für den anhaltenden Mietpreisanstieg gilt die
1
Deutsche Bank Research, Ausblick auf den deutschen Wohnimmobilienmarkt
2014, 02/2014
(Möbert, 2014)
14
sog. ,,Verstädterung" in der BRD. Immer mehr Bürger zieht es in die
größeren Städte. In der Folge steigen aufgrund der hohen Nachfrage die
Mieten in den Städten und die Leerstandsquoten in den ländlich geprägten
Regionen steigen an. Die Politik reagiert auf diese regional
unterschiedliche Marktentwicklung mit der Einführung der sog.
,,Mietpreisbremse" (vrs. in 2015).
Diese soll den Bundesländern die Möglichkeit bieten, den Mietpreisanstieg
in angespannten Wohnungsmärkten auf max. 10 % über der ortsüblichen
Vergleichsmiete
2
zu beschränken. Diese Reduzierung um zehn
Prozentpunkte würde dann für fünf Jahre bestehen.
Die Globalisierung und die damit zusammenhängende Schnelllebigkeit auf
den Immobilienmärkten spielen eine weitere Rolle für den enormen
Preisanstieg. Denn nicht nur deutsche, sondern auch ausländische
Investoren haben die Vorteile des deutschen Immobilienmarktes erkannt
und versuchen in hiesige Assets zu investieren und damit am erwarteten
Erfolg zu partizipieren. Besondere Vorteile sind neben dem stabilen Markt
und BIP in Deutschland, vor allem die gesetzlichen Regelungen zu
Mietverhältnissen.
Bei der Wertermittlung von Immobilien spielt vor allem der Mietzins eine
erhebliche Rolle. Die Gesetzmäßigkeiten geben dem Sachverständigen,
wie auch Investoren und Portfolien vor, dass die Ermittlung des
Ertragswertes anhand der ,,marktüblich erzielbaren Erträge"
3
stattzufinden
hat. In der folgenden Arbeit wird in diesem Zusammenhang von
Sachverständigen gesprochen. In der Praxis wird oft von dem Begriff der
2
Im Bundeskabinett wurde am 01.10.2014 das Gesetz zur sog.
,,Mietpreisbremse" verabschiedet, welches vrs. in der ersten Jahreshälfte 2015 in
Kraft treten wird. Das Gesetz sieht vor, den Ländern das Recht zu geben für fünf
Jahre Gebiete bzw. Städte auszuweisen, in denen ein Mietanstieg gestoppt
werden soll. In diesen Gebieten mit ,,angespanntem Wohnungsmarkt" dürfen die
Mieten bei einer Nachvermietung nur noch bis zu 10% über der ortsüblichen
Vergleichsmiete liegen. Nicht betroffen sind dabei Neubauten und
Erstvermietungen nach Modernisierung. Dies soll allerdings nur in absoluten
Ausnahmefällen in Betracht kommen, wenn die Sanierungs- und
Umbaumaßnahmen einen Umfang annehmen, der praktisch einem Neubau
gleichkommt, oder wenn aus zwei kleinen Wohnungen eine große Wohnung
geschaffen wird.
3
Vgl. § 17 Abs. 1 ImmoWertV
15
,,nachhaltigen Miete" oder eines ,,nachhaltig erzielbaren Mietertrages"
gesprochen. Eine Problematik die sich aus dieser Vorschrift ergibt ist der
Unvollkommenheit der Immobilienmärkte geschuldet. In Kapitel 2 dieser
Arbeit werden die wesentlichen Eigenschaften der Immobilie beschrieben
und die Unvollkommenheit der Immobilienmärkte festgestellt. Dieser
Grundlagenbeitrag stellt sich später als essentiell für die Ermittlung einer
,,nachhaltigen Miete" heraus.
Die Fragen, was unter dem Begriff der nachhaltigen Miete zu verstehen ist
und ob die abgeleitete Begriffsdefinition auf die Wertermittlung von
Immobilien zutreffend ist, werden in Kapitel 3 dieser Thesis behandelt.
Aufgrund der oben bereits erwähnten Schnelllebigkeit auf den
globalisierten Immobilienmärkten in Deutschland, und zunehmend auch
auf dem Wohnimmobilienmarkt, ist zu untersuchen, wann eine Miete
wirklich als nachhaltig zu betrachten ist.
Das vierte Kapitel wird genutzt, um die Eignung eines Mietspiegel- bzw.
einen Vergleichswertverfahrens zur Ermittlung der nachhaltigen Miete zur
Ermittlung des Ertragswertes zu prüfen. Die beiden Verfahren gelten in
der Mietwertermittlungspraxis als gängig und werden zur Ermittlung der
,,nachhaltigen Miete" verwendet. Die Frage nach der Nachhaltigkeit der
ermittelten Miete wird in diesem Kapitel besonders berücksichtigt.
Der Leser soll auf die Problematik der Unschärfe die aus der
,,nachhaltigen Miete" in der Ertragswertermittlung von Immobilien
hervorgeht aufmerksam gemacht werden. In den Kapiteln 4 und 5 wird
sich zeigen, dass Sachverständige nicht die Möglichkeit haben einen
bestimmten Mietwert für die Restnutzungsdauer einer zu bewertenden
Wohnimmobilie festzustellen. Die bereits in Kapitel 2 dargestellten
Charakteristika machen dies schwierig bis unmöglich. Oftmals wird in
einem Geschosswohnungsbau für nahezu gleich wirkende Wohnungen
nicht derselbe Mietzins gezahlt. Dies kann die verschiedensten Gründe
haben. Eine Gründe sind Instandhaltungen und Modernisierungen, alte
Mietverträge, etc. In Kapitel 5 soll versucht werden einen Lösungsansatz
darzustellen, der die Marktmieten in Bandbreiten einordnet. Over- und
Underrent-Situationen sollen reduziert werden und die Einbeziehung des
16
Liegenschaftszinssatzes in das Wertermittlungsverfahren soll einen
Ansatz bieten, den Wert von Immobilien ,,nachhaltiger" festzustellen.
Ziel ist die Darstellung der Ermittlung des nachhaltig erzielbaren
Mietzinses in Form einer objektspezifischen Marktmietbandbreite.
Verschiedene Wertentwicklungsmöglichkeiten sollen mithilfe von ,,worst-
case" und ,,best-case" Ansätzen in die Bewertung mit aufgenommen
werden, um das Chancen-Risiko-Profil des Wertes einer Wohnimmobilie
möglichst marktgerecht widerzuspiegeln.
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2.1.1. Standortgebundenheit
Die Bezeichnung der Immobilie beinhaltet eine der Haupteigenschaften
dieses Wirtschaftsgutes. Die Immobilität, d.h. Unbeweglichkeit auch
gegenüber anderen Wirtschaftsgütern, ist wesentliches Charakteristikum
und bedeutet die Gebundenheit an einen bestimmten Standort.
Es ergeben sich hieraus zwei verschiedene Betrachtungsweisen:
a) § 94 BGB, welcher besagt, dass zu den wesentlichen Bestandteilen
eines Grundstücks die mit dem Grund und Boden fest verbundenen
Sachen, insbesondere Gebäude, gehören;
b) Der Boden als komplementäres Gut zum Gebäude. Der
Bodenmarkt wird als dem Immobilienmarkt vorgelagerter Markt
betrachtet. D.h., dass die Möglichkeiten und Grenzen
immobilienwirtschaftlicher Marktentwicklung maßgeblich von der
Baulandausweisung in Quantität und Qualität (nach der
Nutzungsart der BauNVO) abhängen.
6
Von der Standortgebundenheit geht die Einmaligkeit der Immobilie aus.
Dies begründet sich aus der Tatsache, dass jedem Grundstück
verschiedene Marktgegebenheiten zu Grunde liegen.
2.1.2. Einmaligkeit
Die Eigenschaft der Einmaligkeit der Immobilie ergibt sich daraus, dass
verschiedene Einflussfaktoren auf die Immobilie wirken. Beispielsweise
sind zwei Reihenhäuser mit demselben Grundstück nie identisch, da
verschiedene Faktoren, insbesondere soft facts
7
, einen Unterschied
darstellen können. Aus dieser Einmaligkeit der Immobilie ergibt sich
wiederum ihre Heterogenität.
8
6
Vgl. Brauer (2009), S. 10
7
soft facts sind sog. ,,weiche Faktoren", welche in der Bewertung von Immobilien
gar nicht oder nur mit Hilfsindikatoren berücksichtigt werden können. Bei
Immobilien zählt hierzu z.B. die Sonneneinstrahlung, Schattenwurf auf das
Grundstück, etc.
8
Vgl. Brauer (2009), S.11
2.
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2.1.4. Lange
Entwicklungsdauer
Ein weiteres Charakteristikum besteht in der langen Entwicklungsdauer
der Immobilie. Gemeint ist hier nicht nur der unmittelbare Bau der
Immobilie, sondern vor allem auch das lange Planungs- und
Genehmigungsverfahren, das der Bauphase unmittelbar vorgelagert ist.
11
Für die Realisierung eines Immobilienprojektes sind je nach Größe und
Umfang des Projektes i.d.R. zwei bis fünf Jahre zu planen. Neben der
eigentlichen Bauphase steigen insbesondere die Vermietungs-
/Vermarktungsdauer und die Zeit für die Akquisition des Grund und
Bodens mit zunehmender Projektgröße signifikant an. Bemerkenswerter-
weise ist für das Genehmigungsverfahren unabhängig vom Volumen der
beabsichtigten Baumaßnahme mit relativ konstanten sechs bis zehn
Monaten zu rechnen.
12
Aufgrund der langen Produktionsdauer der Immobilie besteht
zwangsläufig eine geringe Angebotselastizität. Das Angebot kann auf die
Nachfrage nur mit einer erheblichen Zeitverzögerung reagieren, was sich
auf das Risiko und die Chancen des Investors auswirkt. Ein gewisses
Risiko für den Investor ist die Folge. Sollte sich die Nachfrage während
des Produktionsprozesses verändern,
könnte dies zur Folge haben, dass
der Investor ggf. geringere Mieteinnahmen oder einen geringeren
Kaufpreis zu erwarten hat. Das Phänomen des ,,Spinnwebtheorems"
(siehe Abbildung 3) ist somit typisch für die Immobilienwirtschaft. Bei einer
wachsenden Immobiliennachfrage steigen folglich die Immobilienpreise
und damit die zu erwartende Gewinnspanne. So werden verschiedene
Projektentwickler oder Bauträger versuchen Projekte auf dem Markt zu
realisieren. Aufgrund der langen Produktionsdauer von zwei bis fünf
Jahren drängen die fertiggestellten Immobilien auch bei einer bereits
gesättigten Nachfrage auf den Markt. Da die Nachfrage bereits gesättigt
ist, bedeutet dies, dass es ein Überangebot auf dem Markt gibt. Dies führt
11
Vgl. Brauer (2009), S. 11
12
Vgl. Schulte (2008), S. 19
Details
- Seiten
- Erscheinungsform
- Erstausgabe
- Erscheinungsjahr
- 2015
- ISBN (eBook)
- 9783958209879
- ISBN (Paperback)
- 9783958204874
- Dateigröße
- 2.4 MB
- Sprache
- Deutsch
- Institution / Hochschule
- HBC Hochschule Biberach. University of Applied Sciences
- Erscheinungsdatum
- 2015 (Oktober)
- Note
- 1,3
- Schlagworte
- miete wohnungsmarkt auswirkungen ertragswertermittlung
